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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/1/28

地方物件の融資は担保物件の流通性次第

地方物件の融資は担保物件の流通性次第
ローン会社が不動産担保ローンの融資審査をする際に重要視するのは担保となる不動産の担保評価金額ですが、不動産担保評価金額と同等に担保融資審査のポイントとなるのが担保不動産エリアの流通性です。

不動産担保ローンの融資対応エリアはローン会社各社の営業方針、融資顧客の管理体制によって変わります。
東京都を中心に一都三県のみを融資対応エリアと定めるノンバンクもあれば、地方都市と近隣都市の不動産担保融資に特化した貸金業者もあります。
日本全国を不動産担保ローン融資対応エリアと定めているローン会社もありますが、政令指定都市部から大きく外れた地域やリゾート地に近い住宅地への不動産担保融資に消極的なノンバンクも多いです。

国土交通省が年に一度、日本全国の不動産公示価格や路線価を決定して公表しますが、ほとんどのローン会社の担保融資審査は不動産公示価格を参考資料程度で利用して、1年以内に不動産取引された担保不動産近辺の不動産売買取引事例や実勢価格を重要視します。
不動産公示価格で土地の坪単価がいくらと公表されていても、その不動産の近隣地域や近郊市内に不動産売買取引事例が無ければ、ローン会社は流通性に問題ありと判断して担保融資エリア対象外として資金需要者に融資審査否決と回答します。

県庁所在地のある地方都市や政令指定都市から離れた地域にある住宅地や分譲地でも、不動産売買取引が活発であったり地域限定でも人気のある分譲地等、不動産市況が停滞していない地域であればローン会社は流通性ありと評価して不動産担保ローン融資実行するケースもあります。
ローン会社は債務者が返済延滞した際のスムーズな債権回収を想定して不動産担保ローン融資実行しますが、債権回収方法が債務者の不動産任意売却にしても不動産競売にしても流通性に問題があれば不動産売却は停滞して、最悪のケースは不良債権化します。
不動産の担保評価はあっても流通性に問題があれば債権回収時に時間を要し、不良債権化するリスクも生じるためローン会社の担保融資審査時に担保不動産の流通性は重要な審査ポイントとなるのです。

地方物件で主要地方都市部から離れている不動産でも、担保評価があって不動産の流通性が活発であれば不動産担保ローン融資実行するローン会社もありますので、地方物件だからと諦めずに担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・221 は広島県東広島市在住の青山様。52歳の男性で、広島市内で飲食店を経営する個人自営業者の方です。
飲食店の店内リフォーム資金、運転資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

担保物件の流通性がポイント

不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物木造2階建てで平成4年新築です。
青山様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
日本政策金融公庫の抵当権が500万円設定されていて融資金残債務は100万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は広島県東広島市西条町田口、山陽新幹線東広島駅より車で約20分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪15~20万円前後です。
東広島駅近辺は区画は整理されていますが商店はほとんど無く閑散としています。
不動産担保ローン審査対象物件の近辺も商店はありませんが、西条バイパス沿いには大手スーパーや家電量販店があり、車利用が可能であれば買い物等に不便はありません。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数60坪、土地坪単価15万円、総額900万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である日本政策金融公庫の融資金残債務100万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


広島市内で飲食店を経営する青山様は飲食店内のリフォーム資金と運転資金の融資を地方銀行H銀行へ申し込みますが、確定申告書の内容を理由に融資否決されます。困った青山様はローン会社の不動産担保ローンを検討し、ノンバンクA社へ担保融資相談しますが融資対応エリア外と断られます。青山様は日本全国担保融資対応可能なローン会社B社へローン相談します。担保評価と流通性に問題が無ければ融資審査可能と回答された青山様は正式に不動産担保融資申し込みします。ローン会社B社による不動産現地調査の結果、担保評価と流通性に問題は無いと判断されたため融資審査に必要な書類の取得、日本政策金融公庫へ残高証明書作成の手配、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数10年、毎月々6万円、返済総額728万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

地方物件への融資は流通性次第に関してのまとめです。

・ローン会社が不動産担保ローンの融資審査する際に重要視するのは担保となる不動産の評価金額だが、不動産評価金額と同等に担保融資審査の重要なポイントとなるのが担保不動産エリアの流通性である。
・日本全国の不動産公示価格や路線価は公表されているが、ほとんどのローン会社の担保融資審査は参考資料程度にしているのみで1年以内に不動産取引された担保不動産近辺の不動産売買取引事例や実勢価格を重要視する。
・地方都市や政令指定都市から離れた地域にある住宅地や分譲地でも、不動産売買取引が活発だったり地域限定でも人気のある分譲地等、不動産市況が停滞していない地域不動産であればローン会社は流通性を評価して融資実行する事例もある。

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