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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/2/18

名義人住所変更登記の重要性

名義人住所変更登記の重要性
資金需要者が所有する不動産を担保にして融資を受ける際に、担保不動産の名義人の住所が以前に住んでいた住所地のままだと現在居住している住民票上の住所地と異なるため、住所変更登記をしないと不動産担保ローンを利用することが出来ません。

例えば建売住宅ではない新築の一戸建て住宅を購入する場合、土地を購入取得した後に建物の建築工事に着工しますので、土地購入時の不動産名義人の住所地はその時点での住民票上の住所地で所有権登記されます。
通常は建物が完成して新しい住居表示が付されるタイミングで住所変更登記しますが、稀に前住所のままで住所変更登記をしていない不動産所有者もいらっしゃいます。

住所変更登記を済ませていない資金需要者がローン会社の不動産担保ローンを融資利用する場合は、担保権設定登記と住所変更登記を連件で登記設定しないといけません。
住所変更登記の手続きをする際には、登記簿謄本に記載されている不動産所有者の住所地と、現在の住民票上の住所地が引っ越し手続き等で繋がっていることを確認するための書面を取得する必要があります。
住民票に記載されている前住所が登記簿謄本上での住所と一致すれば住民票のみで住所変更登記出来ますが、引っ越しを何度か繰り返していて前住所と登記簿謄本上の住所が一致しない場合は本籍地で発行する戸籍の附表を取得することで引っ越しした居住地の履歴を繋げることが可能です。

資金需要者が住所変更登記を完了させていないと、急な資金の必要性が生じた際の即日融資やつなぎ融資が対応不可能になるケースもあります。
不動産担保ローンの即日融資やつなぎ融資を利用する際には実印と印鑑証明書の提出は必須となりますが、印鑑証明書に記載されている住所と登記簿謄本上の住所が異なると担保権設定の仮登記すら設定出来ませんので、ローン会社が取り扱う不動産担保ローンの即日融資やつなぎ融資も利用不可能となります。

事業運転資金や医療費、教育資金等々、日々生活していく中で緊急資金の必要性はいつ生じるか分かりませんので、不動産担保ローン融資を受ける受けないにかかわらず、引っ越し等で住所地が変更された場合には登記簿上の住所変更登記も完了させておくことをお勧めします。

気になる事例VOL・223 は東京都武蔵野市在住の遠藤様。48歳の男性で、武蔵野市内でコンビニエンスストアを新規開業予定の方です。
新規開業資金、事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で実家不動産を担保に1000万円の不動産担保融資希望です。

登記住所と印鑑証明は一致が融資条件

不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造平屋建てで昭和50年新築です。
遠藤様の実家で現在は空き家状態です。
10年前に遠藤様が実父から相続した不動産で、銀行等の担保権設定はありません。税金未納もありません。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都立川市曙町、JR中央線立川駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪80~90万円前後です。
立川駅近辺は大手百貨店やデパートが隣接している活気溢れる商業地で、買い物等の利便性は非常に高いです。
交通アクセスもJR中央線で新宿駅、東京駅まで乗り換え無しでアクセス可能で便利です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪相場80万円、総額3200万円と不動産担保査定評価しました。
抵当権や根抵当権といった担保権設定は無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。


武蔵野市内でコンビニエンスストアを新規開業予定の遠藤様は政策金融公庫に新規開業資金融資を申し込みますが、過去のカードローン債務整理の移動履歴を理由に融資否決されます。困った遠藤様はローン会社A社に実家不動産を担保に新規開業資金融資を申し込みます。ローン会社A社の不動産現地調査の結果、不動産担保余力は申し分なく1000万円の不動産担保融資も問題ありませんが、遠藤様が登記簿上の住所変更登記をしていなかったため住所変更登記が融資条件となりました。遠藤様が不動産を相続した後に何度か引っ越しを繰り返していたので、本籍地で取得可能な戸籍の附表を取得いただき、住所変更登記と担保権設定登記を連件で登記設定しました。融資金額1000万円、貸出金利5,5%、返済年数20年、毎月々6万9000円お支払い、返済総額1651万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

名義人住所変更登記の重要性に関してのまとめです。

・資金需要者が所有する不動産を担保にして融資を受ける際に、担保不動産の名義人の住所が以前に住んでいた住所のままだと現在居住中である住民票の住所地と異なるので、住所変更登記しないと不動産担保ローンを融資利用することが出来ない。
・住所変更登記を済ませていない資金需要者が不動産担保ローン利用する場合は担保権設定登記と住所変更登記を連件で登記設定する必要があり、住所変更登記手続きには登記簿上に記載されている不動産所有者の住所と、現在の住民票の住所が繋がっていることを確認できる書面取得の必要がある。
・即日融資やつなぎローンを利用するには実印と印鑑証明書は必ず必要で、印鑑証明書に記載されている住所と登記簿上の住所が異なると担保権設定の仮登記すら設定不可能なので、不動産担保ローンの即日融資やつなぎローンも利用不可能となる。

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