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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/3/11

地役権付物件でも融資可能なケース

地役権付物件でも融資可能なケース
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンでは、地役権が設定されている土地への担保融資は建物建築に対して一定の制限が設けられているため基本的には担保融資対応は不可能ですが、市街化区域内であれば駐車場や貸し倉庫、資材置き場等、賃貸借して毎月の安定的な収益が見込めると判断されれば、収益物件への不動産担保ローンとして担保融資対応可能なケースもあります。

地役権には他人の土地上を通行するための通行地役権、水や配管を引くための引き水地役権、眺望を確保するための眺望地役権、敷地の上空に高圧線が通っていて建物建築の際に高さ制限を設けている地役権と様々な地役権があります。
地役権が設定されている土地上に建物を建築しようとする場合には地役権で定められた高さ制限等の建築要件をクリアする必要があったり、地役権の種類によっては建物建築自体が不可能といったケースもあるため、不動産所有者が望む自由な建築設計を設けることが出来ません。

地役権設定されている土地の不動産担保評価は通常の土地と比較すると、建築制限や高さ制限等の様々な規制が影響して不動産売買取引も割安となりますし、ローン会社の不動産担保ローン評価も厳しくなります。
ローン会社は建物が建築不可能な土地への不動産担保ローン融資は基本的には不可能なので、強制力の高い地役権が設定されている土地への不動産担保ローン融資にも消極的となります。

ほとんどのローン会社が地役権付き物件への担保融資には消極対応ですが、中には安定的な収益を見込んだ収益還元方式の不動産担保融資審査を採用するローン会社もあります。
地役権設定されていて建物が建築不可能な土地であれば、駐車場や資材置き場、貸し倉庫等で賃貸借して、毎月の安定した収益が見込める収益物件として不動産担保評価して融資実行する融資事例もあります。

柔軟対応可能なローン会社でも地役権付き物件が市街化区域内であること、一定の制限は設けられているが建物建築が可能なことが担保融資実行する上での最低条件となりますので、所有不動産の用途地域エリアにも注意が必要です。
設定されている地役権の種類や制限内容も様々ですので、地役権の設定内容をしっかり把握して不動産担保ローン相談してみましょう。

気になる事例VOL・226 は広島県広島市在住の北村様。49歳の男性で、広島市内の大手スーパーに勤める会社員の方です。
実母の入院費用、カードローンおまとめ資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪の更地です。
北村様が実父から相続した不動産で、送電線保持のための地役権が設定されています。
地役権設定されていますが、抵当権や根抵当権といった担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は広島県広島市東区中山東、JR芸備線矢賀駅より車で約5分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪35~40万円前後です。
矢賀駅近辺は中堅スーパーやホームセンターを中心に大小商店が隣接する買い物等に便利な地域ですが、対象物件近辺は閑静な住宅地です。
最寄り駅までは車でのアクセスで不便ですが、車利用が可能であれば街道沿いに大手ショッピングモールがあるため利便性は普通です。
担保査定としては普通の住宅地ですが、担保不動産上空に送電線が通っているため近隣不動産相場よりは割安となります。
よって土地坪数50坪、土地坪単価25万円、総額1250万円と不動産担保査定評価しました。
地役権設定はありますが、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目4割強と融資上限金額以内で問題ありません。


広島市内の大手スーパーに勤める北村様は実母の入院費用とカードローンのおまとめ資金捻出のためノンバンクA社に不動産担保ローン相談しますが、担保不動産に地役権が設定されているため担保融資審査が否決されます。困った北村様はローン会社B社へ改めて担保融資相談します。担保融資相談時に担保不動産に地役権が設定されていることを予め伝えると現在はどのように利用中か聞かれます。現在はカーディーラーに駐車場として毎月10万円で賃貸中と伝えると、融資担当者から地役権は設定されているが収益物件として担保評価可能と回答を得ます。北村様は正式に不動産担保ローン申込みし、ローン会社B社の不動産現地調査、社内融資稟議、担保融資必要書類の提出、融資稟議可決、金銭消費貸借契約締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数10年、毎月々6万1000円お支払い、返済総額728万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
地役権付き物件でも融資可能なケースに関してのまとめです。

・地役権が設定されている土地への担保融資は建物建築に対して制限が設けられているため基本的には担保融資対応は不可能だが、市街化区域内であれば駐車場や資材置き場等、賃貸借して収益が見込めると判断されれば収益物件への不動産担保ローンとして担保融資対応可能なケースもある。
・地役権には通行地役権、引水地役権、眺望地役権、建物に高さ制限を設けている地役権と様々な地役権があるが、地役権付き土地に建物建築する場合には高さ制限等の建築要件をクリアする必要があったり、地役権の種類によっては建物建築自体が不可能な場合もある。
・ほとんどのローン会社が地役権付き物件への担保融資には消極的だが、安定収益を見込んだ収益還元方式の担保融資審査を採用するローン会社もあり、例えば地役権設定されていて建物建築不可能な土地であれば駐車場や貸し倉庫等で賃貸借し、安定収益が見込める収益物件として担保評価する融資事例もある。

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