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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/3/25

未登記建物を融資実行後に建物登記

未登記建物を融資実行後に建物登記
ローン会社が取り扱う不動産担保ローンの基本的なルールとして担保不動産の土地上に建っている撤去不可能な建築物に対しては、その建築物が未登記であれば家屋調査士の不動産調査の後に建物保存登記を完了させて不動産担保ローン融資実行という担保融資の流れになります。
しかし資金需要者の中には緊急資金で迅速な不動産担保ローン融資実行を希望していて、未登記建物の保存登記が完了するまで担保融資実行を待てないという方に対しては不動産担保ローン融資実行後に未登記建物の保存登記を後倒しで登記申請するという柔軟対応で融資実行するローン会社もあります。

ローン会社が不動産担保ローン融資実行する際、未登記の建築物を登記するかどうかの判断基準のひとつとして、土地と建築物が基礎杭でしっかり固定されているかという現場確認があります。
簡単に撤去可能な基礎杭の打たれていないプレハブや、すぐに解体出来そうな簡易的な倉庫などは建物登記する必要は無く、土地に基礎杭が打たれていない建築物は建物登記したくても登記出来ないケースもあります。

担保不動産の土地上に建物登記をする必要のある建築物が建っている場合は、家屋調査士が現地調査、建物図面を作成して管轄の法務局に建物保存登記の登記申請を行いますが、登記官の現地調査が必要と判断されれば登記完了まで2~3週間ほど時間を要しますので、ローン会社の不動産担保ローン融資実行も登記に掛かる日数分遅くなります。

資金需要者の不動産担保ローン融資実行希望日まで時間と余裕が無い場合は、未登記建物の保存登記を不動産担保ローン融資実行後の後倒しの登記申請で柔軟対応してくれるローン会社がお勧めです。
家屋調査士から予め建物保存登記の登記費用を概算で見積もってもらい、担保融資実行金額の中から登記費用を預かり金としてローン会社が管理し、抵当権や根抵当権といった担保権の設定登記が完了した後に建物保存登記申請します。
資金需要者は建物の保存登記完了を待たずに、不動産担保ローン融資実行によって必要資金の調達が可能となるため、資金を急がれているお客様には非常にありがたいローン会社の柔軟対応といえます。

しかしほとんどのローン会社やノンバンクは未登記建物の保存登記が完了してからでないと不動産担保ローンを融資実行出来ませんので、スピーディーな迅速融資を希望される資金需要者の方は担保不動産に未登記建物の有無、もし未登記建物があるならば登記する必要がある建物かどうかを基礎杭の有無等を確認してみて、ある程度はご自身が所有する不動産を把握してローン会社に担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・228 は埼玉県越谷市在住の佐藤様。52歳の男性で、越谷市内で飲食店を営む個人自営業者の方です。
事業運転資金、仕入先支払い資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで平成2年新築です。
佐藤様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行の住宅ローンが抵当権で2000万円設定されていて、融資金残債務は500万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は埼玉県越谷市東越谷、東武伊勢崎線越谷駅より徒歩で約15分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
越谷駅近辺は越谷ツインシティを中心に、大小商店が隣接する買い物等に便利な住宅街です。
越谷市役所も近く、交通アクセスも東武伊勢崎線利用で北千住まで30分以内と便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価50万円、総額2000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の融資金残債務500万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


埼玉県越谷市内で飲食店を営む佐藤様は1週間後に迫った仕入先への支払い代金を捻出するためローン会社A社へ不動産担保ローンを申し込みます。不動産現地調査の結果、担保評価には問題は無く、第2抵当順位から500万円の融資も可能と判断されますが、担保不動産の土地上に登記されていない倉庫があったため担保融資実行前に倉庫の建物登記が必要と融資担当者から告げられます。建物保存登記が完了するまで2週間は掛かると言われた佐藤様はやむ無くローン会社A社の担保ローンを断ります。困った佐藤様は迅速融資対応可能なローン会社B社へ改めて担保融資相談します。融資相談の際に未登記建物があること、1週間後に資金需要がある事を融資担当者に相談します。融資担当者から建物登記は担保ローン融資実行後でも問題無いが、融資実行時に建物登記費用は預かり金としてローン会社が管理することが融資条件となることを提案されます。佐藤様は条件を了承して正式に不動産担保ローン申込します。不動産現地調査、家屋調査士の現地調査、担保ローン必要書類の提出、社内融資審査稟議可決、金銭消費他愛借契約を経て、融資金額500万円、貸出金利9%、返済年数15年、毎月々5万700円お支払い、返済総額913万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
未登記建物を融資実行後に建物登記に関してのまとめです。

・ローン会社は担保不動産に建っている未登記の建築物に対しては建物保存登記を完了させてから融資実行という流れが一般的だが、迅速な不動産担保ローンを希望していて建物登記が完了するまで融資実行を待てないという方に対しては融資実行後に未登記建物の保存登記を登記申請するという柔軟対応で融資実行するローン会社もある。
・未登記建物を登記するかどうかの判断基準のひとつに土地と建物が基礎杭で固定されているかという現場確認があるが、撤去可能な基礎杭の打たれていないプレハブ、解体可能な簡易倉庫などは建物登記する必要は無く、基礎杭が打たれていない建築物は建物登記したくても登記出来ないこともある。
・家屋調査士から予め建物保存登記の登記費用を見積もってもらい、担保融資実行金額の中から登記費用を預かり金としてローン会社が管理、担保権の設定登記完了後に建物保存登記申請する融資方法であれば資金需要者の迅速融資希望にも対応可能。

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