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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/4/1

収入未申告でも融資対応可能なケース

収入未申告でも融資対応可能なケース
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンを融資利用する場合は、資金需要者が会社員であっても自営業者であっても源泉徴収表や決算書、確定申告書といった収入証明の提出が必要不可欠となりますし、資金需要者が数年間に亘って未申告である場合は3年から5年に遡って、可能な限り修正申告することが融資条件となることがあります。
しかし資金需要者の事業展開や担保不動産の使用状況によっては、過去に遡って修正申告することなくローン会社の不動産担保ローンを融資利用することが可能となった融資事例も稀にあります。

銀行やローン会社が不動産担保ローン融資審査をする際には資金需要者の収入証明が必要となりますが、会社員であれば源泉徴収表2~3年分、法人経営者であれば決算書2~3期分、個人自営業者であれば確定申告書2~3年分の提出を求められます。
申告をしていない未申告の状態ですと資金需要者の返済原資を証明することが出来ないため、返済能力に問題ありと見なされ、例え担保不動産に担保余力が潤沢にあったとしても不動産担保ローンの融資審査は否決されます。

ローン会社の中には3年から5年分の過去に遡って修正申告すれば、未申告であった事実は不問として修正申告後に不動産担保ローン融資実行する貸金業者も存在しますが、銀行や大手ローン会社は未申告である事自体を問題視して融資否決としますので、事業売上が少なかったり赤字状態だったとしても確定申告や決算はしっかり申告する事が大事です。

会社設立して最初の数年間は決算、申告していたものの、それ以降は事業売上が上がらず収入もほとんど無く、休眠状態に近いが休眠届けは提出していないという法人の場合は、担保不動産の使用状況によっては修正申告することなく担保融資利用が可能となったケースもあります。
例えば居住用不動産以外の担保不動産を賃貸借して、安定収入が見込める収益物件として不動産利用し、新たに不動産賃貸業の新規開業資金で担保融資利用するケースです。
しかし収益物件化した不動産の所有権が過去に設立した未申告状態の法人名義だった場合は、法人が主債務者とならざるを得ないため修正申告は不動産担保融資利用する上での必須項目となります。

担保不動産が個人名義で過去に設立した法人と切り離す事が可能なこと、賃貸借契約して賃料収入を得てから期間が1年以上開いていないこと、担保ローン融資実行後は個人自営業者としてしっかり確定申告していくこと等、諸条件が合えば過去の未申告を修正申告することなく担保融資利用可能となるケースも稀に存在しますので、未申告だからと担保ローン利用を諦めている資金需要者の方はお気軽に担保融資相談してみてください。

気になる事例VOL・229 は神奈川県横須賀市在住の小渕様。60歳の男性で、横須賀市内で広告代理業を営む法人経営者の方です。
事業運転資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成3年新築です。
10年前に小渕様が実父から相続した実家で、半年前から月々8万円で賃貸借契約中です。
銀行やローン会社の担保権設定は無く、現在は無担保状態です。


不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県横須賀市浦賀、京急本線浦賀駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~50万円前後です。
浦賀駅近辺は大手スーパーを中心に大小商店が営業する一般的な住宅地です。
浦賀港や近隣の海水浴場にも近く、自然豊かな住宅地として人気があります。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価40万円、総額2000万円と不動産担保査定評価しました。
銀行ローンやその他の担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


横須賀市内で広告代理業を営む小渕様は新分野への事業拡大のために銀行へ不動産担保ローンを融資申し込みしますが、経営する法人が数年間に亘り未申告だったため担保融資審査が否決されます。困った小渕様はローン会社A社へ改めて不動産担保ローン申し込みしますが、融資相談時に数年間に亘り未申告である事を融資担当者へ告げます。融資相談ヒアリング時に経営している法人の事業実態や、担保不動産の使用状況などを聞かれます。法人の事業実体がほとんど無い休眠状態であることや、担保不動産は賃貸借して収益物件化されていること、まだ賃料収入を得てから半年ほどであること、今回の不動産担保融資は法人主債務ではなく個人自営業者として新たに事業展開すること等を融資担当者に告げます。融資担当者から新規開業資金として取り組みが可能で修正申告も必要無しと告げられ、正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、担保ローン必要書類提出、新規開業のための事業計画書の作成、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数10年、毎月々5万6000円お支払い、返済総額667万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
未申告でも融資対応可能なケースに関してのまとめです。

・不動産担保ローンを融資利用する場合は、資金需要者が会社員でも自営業者でも源泉徴収表や決算書、確定申告書といった収入証明の提出が必須だし、資金需要者が未申告の場合は3年~5年に遡って修正申告することが融資条件となるが、資金需要者の事業展開や担保不動産の使用状況によっては修正申告することなく担保ローン融資利用することが可能となる融資事例も稀にある。
・ローン会社の中には3年~5年分を修正申告すれば未申告の事実は不問とし、修正申告後に融資実行する貸金業者もあるが、銀行や大手ローン会社は未申告であること自体を問題視し融資否決とするので、事業売上が少なかったり赤字状態だったとしても確定申告や決算はしっかり申告する事が大事。
・担保不動産が個人名義で法人と切り離す事が可能な事、賃料収入を得て期間が1年以上開いていない事、融資実行後は個人自営業者として確定申告する事等、条件が合えば修正申告せず融資利用可能なケースも稀にあるので、未申告だからと担保ローン利用を諦めている方はお気軽に融資相談する事を勧める。

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