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メリット優先の2番抵当融資

2016/10/1

ローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が1番順位で設定されている不動産では新たな新規担保融資を利用することは不可能と思っている資金需要者は多いですが、不動産に担保余力があれば2番抵当順位からの不動産担保ローン利用は可能です。

所有する不動産を利用して既にローン会社から不動産担保ローンを利用しているケースで新たな資金需要が発生した場合は、貸出金利や融資諸条件に不満が無ければ現在担保融資利用しているローン会社へ追加融資を申し込むのがベストですが、追加融資審査が否決された場合は他のノンバンクを利用した担保借り換えローンや2番抵当権設定ローンを考慮しなくてはいけません。

現在利用しているローン会社の不動産担保ローンが高金利で短期更新型ローン等、資金需要者にとって不利な融資条件で利用しているケースは低金利で長期返済可能な不動産担保借り換えローンをお勧めしますが、利用中の不動産担保ローンが低金利で資金需要者にとって有利な融資諸条件だった場合は、借り換えローンを利用した際に生じる借り換え費用や先順位ローン中途解約違約金、担保権の設定、抹消登記費用の支払いといった資金需要者に対しての金銭的なデメリットが大きくなりますので、1番抵当権は残したままの2番抵当権設定での新規担保ローンをお勧めします。

第1抵当権者であるローン会社の担保権を残したまま第2抵当順位から担保融資を希望する場合、先順位の担保権が抵当権設定か根抵当権設定かによって担保融資審査にも影響があります。
実際の融資金額よりも融資枠を極度額設定によって多く取られる根抵当権設定よりも、債権額がそのまま登記される抵当権設定のほうが担保融資審査も通りやすくなります。
ローン会社の担保融資規定によっては、ノンバンクの後順位設定での2番抵当権担保ローンは取り扱わないという審査基準を設けている不動産担保ローン業者も多く存在しますので、予め融資担当者に2番抵当権設定での融資利用は可能かどうか問い合わせましょう。

気になる事例VOL･207　は大阪府大阪市住吉区在住の森川様。52歳の男性で、大阪市内で理容業を営む法人経営者の方です。
事業運転資金としてノンバンクの第1抵当権の後順位から10年長期返済型、元利均等返済方式で300万円の不動産担保融資希望です。

1番抵当の条件次第

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造3階建てで平成10年新築です。
1階部分を理容室として法人利用、2階3階部分を森川様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
ノンバンクA社の抵当権が2000万円設定されていて、融資金残債務は1800万円あります。返済遅延や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は大阪府大阪市住吉区長居、JR阪和線長居駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪80～90万円前後です。
長居駅近辺は長居公園を中心に、中小スーパーや飲食店が多く隣接している緑と活気に溢れる住宅街です。
交通アクセスもJR阪和線、大阪市営地下鉄線と複数路線が利用可能で、大阪や梅田といった中心地へのアクセスも良好です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価80万円、総額4000万円と不動産担保査定評価しました。
ノンバンクA社の抵当権残債務1800万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から300万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。

2年前にノンバンクA社から2000万円の不動産担保ローン利用した森川様は、運転資金調達のため再度ノンバンクA社へ追加担保融資を申し込みますが、決算書の内容等を理由に融資否決されます。困った森川様はローン会社B社へ担保融資相談します。担保融資相談時にノンバンクA社の貸出金利が5％台と低金利なことから、1番抵当権はそのまま残して2番抵当権設定からの担保ローンを希望します。ローン会社B社から、担保余力さえあればノンバンクの後順位からでも融資可能と回答を得た森川様は安心して担保融資申し込みします。不動産現地調査、担保融資必要書類の提出、ノンバンクA社の残高証明書取得、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額300万円、貸出金利9％、返済年数10年、毎月々3万8000円お支払い、返済総額456万円という内容の2番抵当順位からの不動産担保ローンが融資実行となりました。

メリット優先の2番抵当融資に関してのまとめです。

・ローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が1番順位で設定されている不動産では新たな新規担保融資を利用することは不可能と思っている資金需要者は多いが、不動産に担保余力があれば2番抵当順位からの不動産担保ローン利用は可能。
・現在利用中のローン会社の不動産担保ローンが高金利等で、資金需要者にとって不利な融資条件で利用しているケースは低金利な不動産担保借り換えローンをお勧めするが、利用中の不動産担保ローンが資金需要者にとって有利な融資諸条件だった場合は、借り換えローンによって生じる登記費用等で金銭的なデメリットが大きくなるので1番抵当権は残したままの2番抵当権設定での新規担保ローンがお勧め。
・ローン会社の担保融資規定によっては、ノンバンクの後順位での2番抵当権担保ローンは取り扱わないという審査基準を設けている不動産担保ローン業者も多く存在するので、予め融資担当者に2番抵当権設定での融資利用は可能かどうか問い合わせること。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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