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空室収益不動産の担保査定評価方法

空室収益不動産の担保査定評価方法
ローン会社がアパートやマンション、テナントビルや駐車場といった収益不動産を担保査定評価する際には年間の想定賃料収入から算出した収益還元方式による不動産担保査定評価方法を参照しますが、収益不動産が空室のいわゆる空き家状態の場合は近隣の不動産賃貸相場と比較して、通常の賃料相場より安価に賃料想定して不動産担保査定評価します。

収益不動産を担保不動産とする際には現況の賃料収入や空室状況、敷金や礼金、保証金の有無等をレントロールや物件所有者へのヒアリングで確認して、一般的には現況の賃料収入をベースに収益還元方式で担保融資審査します。
収益不動産のほとんどが空室であったり、全室が空室の状態で不動産購入していたりと現況の賃料収入が見込めない場合は満室となった際の賃料収入を想定して担保査定評価しますが、空室になっている原因が建物の老朽化や利便性の問題なのか、単純に不動産売却予定だったために賃貸募集を掛けていなかったのか、その収益不動産の長所や立地的な強み、短所やマイナスポイント等を考慮してローン会社は不動産担保査定評価していきます。

ローン会社がほとんど空室状態の収益不動産を不動産担保ローンで融資審査する際には、満室想定した不動産賃料収入を元に利回り計算して担保融資可能金額を算出していきますが、ローン会社は確実に空室を埋まらせるため近隣賃貸相場より2割程度安く賃料設定して融資可能金額を設定します。
ローン会社は予め近隣賃貸相場より安価に賃料想定しておけば、いざ空室が埋まらなくて賃料を下げざるを得なくなった場合にも対応出来ますし、融資金額を抑えることで担保不動産の不良債権化を抑制することも可能となります。

空室状態の収益不動産への担保融資審査方法はローン会社によって様々で、満室想定で利回り計算するローン会社もあれば、あくまで現況の賃料収入のみを収益還元方式で融資審査するノンバンクもあります。 空室が多いと収益不動産として稼動していない物件と見なして、建物の解体費をマイナスした土地の評価金額のみで査定評価する貸金業者もいますので、空室の多さを理由に融資否決された資金需要者の方は各社の担保融資審査基準の違いを理解して、諦めずに他のローン会社へ担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・236 は三重県桑名市在住の相田様。53歳の男性で、名古屋市内の証券会社にお勤めの会社員の方です。
自宅に隣接する賃貸用アパートのリフォーム資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建ての賃貸用アパートで平成元年新築です。
1階に3室、2階に3室の合計6室、全室2DKタイプで月家賃は6万円です。
母から相続した賃貸用アパートで、高齢だった母が賃貸募集をストップしていたため、現在は全室が空室となっています。
銀行やローン会社からの担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は三重県桑名市桑名、近鉄名古屋線桑名駅より徒歩で約5分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の築30年以内の2DKタイプ賃貸アパート平均賃料は月6~7万円前後です。
桑名駅近辺は中堅ホテルや大小商店が隣接する活気ある商業地です。
交通アクセスも近鉄名古屋線、JR関西本線、養老線と複数路線が利用可能で便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって1室想定月家賃4万8000円(平均賃料の2割減計算)、部屋数6室、想定月家賃合計28万8000円、想定年間賃料合計345万6000円、年間利回り12%計算で総額2880万円と不動産担保査定評価しました。
銀行やノンバンクの担保権設定も無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目4割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


名古屋市内で証券会社に勤める相田様は母から相続した空室状態の賃貸用アパートを全室リフォームして、満室での収益物件化を目指すためローン会社A社へ担保融資相談しますが、現況が空き家状態なので土地の評価しか出来ず、融資金額も1000万円を下回ると回答されます。困った相田様はローン会社B社へ改めて担保融資相談します。ローン会社B社から満室想定の担保融資評価が可能なので、1000万円の不動産担保ローンも融資対応可能と回答されたため正式に担保ローン申し込みします。不動産現地調査、融資必要書類、リフォーム見積書、遺産分割協議書の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々7万2000円お支払い、返済総額1720万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
空室収益不動産の担保査定評価方法に関してのまとめです。

・ローン会社がアパートやマンション、テナントビルといった収益不動産を担保査定評価する際は年間の想定賃料収入から算出した収益還元方式による不動産担保査定評価方法を参照するが、収益不動産が空室の場合は近隣不動産賃貸相場と比較して、通常賃料相場より安価に賃料想定して担保査定評価する。
・収益不動産のほとんどが空室だったり、全室が空室状態で不動産購入していたりと現況の賃料収入が見込めない場合は満室時の賃料収入を想定して担保査定評価するが、空室の原因が建物老朽化や利便性の問題なのか、不動産売却予定だったため賃貸募集を掛けていなかったのか、その収益不動産の長所や立地的な強み、短所やマイナスポイント等を考慮してローン会社は担保査定評価する。
・ローン会社が空室状態の収益不動産を不動産担保ローンで融資審査する際には、満室想定した不動産賃料収入を元に利回り計算して担保融資可能金額を算出していくが、ローン会社は確実に空室を埋まらせるため近隣賃貸相場より2割程度安く賃料設定して融資可能金額設定する。

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