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評価額の異なる不動産担保計算方法

評価額の異なる不動産担保計算方法

不動産担保ローン業者が資金需要者から不動産担保融資相談を受け融資審査に着手しますが、不動産担保ローンという性質上ご融資まで至らなかった事例もございます。
資金需要者の信用与信情報で融資審査を否決されるケースや、不動産担保ローン審査対象物件の瑕疵等により融資審査を否決されるケースもあり融資審査否決理由は様々ですが、最も多い融資審査否決理由は不動産担保融資掛け目が不動産担保ローン融資限度額の上限を超えていているため融資審査を否決されるケースです。
不動産担保査定評価を計算する際に重要なのは、その不動産担保ローン審査対象物件の実勢流通の評価額です。
不動産売買市況で一般エンドユーザーへの売却可能額、早期売却可能額を算出し、その不動産の地域性や人気、価格帯にもよりますが、早期で不動産を売却できる価格が不動産担保ローンの評価額となります。
大手ノンバンクの一般的な不動産担保ローン限度額は担保の評価額に対し掛け目6割から7割、独立系ノンバンクの不動産担保ローン限度額は担保の評価額に対し掛け目7割から8割です。
不動産担保ローン融資限度額が評価額に対し、掛け目8割を超えた住宅ローン残債務や抵当権、根抵当権ローン残債務がある場合は、不動産売却前提ローン等の例外を除き担保評価額不足で融資審査を否決されるのです。
本日は資金需要者からご相談を受けたものの、不動産担保評価額不足により融資実行まで至らなかったケースのお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・17 は福岡県福岡市在住の中野様。65才の男性で、福岡市内で飲食店を営む個人自営業の方です。
新規開業時に政策金融公庫から不動産担保融資を受け融資残高が2000万円、第2抵当権設定で300万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件:福岡県福岡市博多区の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):中野様権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定有り 政策金融公庫 抵当権設定2500万円 残債務2000万円
利用形態:居住用住宅
土地70坪 建物木造2階建て平成元年新築
中野様ご家族6人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件はJRの最寄駅より徒歩15分の第1種低層住居専用地域に位置する。
JR博多駅から数駅離れた閑静な住宅街で、最寄駅も小規模、近隣商店も少なく近隣環境としては普通である。
博多駅近辺の一部地域を除いた博多区全域の不動産売買取引坪相場は平均して坪25万~30万円前後で取引されている。
不動産担保ローン審査対象物件も土地形状、道路付け等において減額計算する点が無いので、通常の不動産売買取引が可能と査定評価されました。
よって土地坪数70坪、土地坪単価30万円、総額2100万円と不動産担保査定評価しました。
不動産担保ローン審査対象物件には政策金融公庫の抵当権融資残債務が2000万円残っており、不動産担保査定評価額の約9割強を融資残債務で占めているため、これ以上の融資限度額は捻出不可能と判断。第2抵当権設定での不動産担保融資審査が否決されました。
評価額の異なる不動産担保計算方法に関してのまとめです。
・不動産担保ローンの融資審査で否決されるケースもあるが、最も多い融資審査否決理由は不動産担保融資掛け目が不動産担保ローン融資限度額の上限を超えているケース。
・不動産担保査定評価を計算する際に重要なのは、その不動産担保ローン審査対象物件の実勢流通の評価額である。
・不動産担保ローン融資限度額が評価額に対し、掛け目8割を超えた住宅ローン残債務や抵当権、根抵当権ローン残債務がある場合は、不動産売却前提ローン等の例外を除き担保評価額不足で融資審査を否決される。

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