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店舗兼用住宅担保査定の複雑性

店舗兼用住宅担保査定の複雑性

一戸建て住宅の一部を店舗や事務所として使用する店舗兼用住宅があります。別途店舗、事務所を賃貸せずに営業できるため需要はありますが、不動産担保ローンの物件評価金額を算出する際には評価金額減計算の対象物件になります。大型機械等で機械油を使用している不動産物件の場合は、土地の土壌汚染検査が必須で、土壌汚染されている場合は融資金額の減額か融資審査否決となるケースがあります。大型の専門機器を設置している不動産物件の場合は、専門機器撤去費用を不動産担保評価金額から減計算して不動産担保評価を算出します。通常の一戸建て住宅と比べて、店舗兼用住宅は不動産担保ローンの融資審査時に担保評価額を減額される傾向にあります。
本日は店舗兼用住宅を、不動産担保として融資希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・23 は兵庫県神戸市に在住の吉見様。45才の男性で、神戸市内でパン屋を営む個人自営業の方です。
事業運転資金、つなぎ資金として貸出金利10%以下、月々の返済額5万円以内で400万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件:兵庫県神戸市須磨区の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):吉見様権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定有り 政策金融公庫 抵当権設定1000万円 残債務600万円
利用形態:店舗兼居住用住宅(1階部分店舗、2階部分住居)
土地60坪 建物鉄筋コンクリート造2階建て昭和62年新築
吉見様ご家族5人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件は山陽電鉄本線山陽須磨駅より徒歩で約10分の住宅街に位置する。山陽須磨駅近辺には大手デパートやスーパー等は無いが、中小商店や小売店が隣接しており住環境としては普通である。主要都市である神戸駅までは電車で10分とアクセスは良好である。山陽須磨駅徒歩10分圏内の不動産土地取引平均坪単価は坪50~60万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は須磨駅徒歩10分とアクセスは良好でベッドタウンとしての人気も高いので通常土地取引相場での売買が可能と判断。しかし不動産担保ローン審査対象物件は店舗兼用住宅で店舗部分に大型専門機器が設置されているため、想定撤去費用200万円を不動産担保評価金額から減計算。よって土地坪数60坪×坪単価@50万円-想定撤去費用200万円=総額2800万円と評価。政策金融公庫の融資残債務600万円に想定遅延損害金2年分を差し引いても融資実行に問題無い。吉見様には不動産担保ローンに必要な書類として確定申告書3年分、各種納税証明書、事業計画書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利8%、返済年数15年、毎月々3万8000円お支払い、返済総額約689万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
本日店舗兼用住宅を不動産担保として、事業者向け不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介しました。
気になる事例VOL・23 本日はこの辺で。

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