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敷地延長物件の担保評価算出

敷地延長物件の担保評価算出

一戸建て住宅に敷地延長物件と呼ばれる旗型、L字型の土地形状をした不動産があります。道路に面する宅地の間口が、建物の建つ敷地まで専用通路のように宅地が延長される物件のことですが、間口が2m以上確保できれば通路部分は専用駐車場としての利用が可能であり住宅用地として問題はございません。しかし不動産担保ローンの評価審査基準では、通路部分の宅地は不動産担保評価に計算されないので登記簿上の土地坪数よりも有効土地評価坪数が減算されます。資金需要者が想定していた土地坪数とノンバンクが算出した有効土地評価坪数が異なり、融資減額や融資審査を否決されたというケースもあります。
本日は自己所有する敷地延長物件を担保として、不動産担保ローンを検討されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・27 は神奈川県藤沢市在住の中江様。44歳の男性で、藤沢市内でサーフショップを営む個人自営業者の方です。
事業資金、つなぎ資金として15年長期ローン、変動型金利元金均等返済方式で500万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件:神奈川県藤沢市辻堂の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):中江様権利
登記簿権利(乙区):政策金融公庫 抵当権設定あり 抵当権設定1000万円 残債務500万円
利用形態:居住用住宅
土地50坪 木造2階建て昭和58年新築 
敷地延長物件 道路間口2,5m 奥行き8m
中江様ご家族6人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件はJR東海道線辻堂駅より南へ徒歩10分の住宅街に位置する。辻堂駅前にはテラスモール湘南や大小商店が点在しており、便利な地域である。辻堂海水浴場や辻堂海浜公園にも徒歩で10分以内と好立地のため、人気の高いエリアである。辻堂駅南口(海側)徒歩10分圏内の不動産土地取引平均坪相場は80万円~100万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は辻堂駅徒歩10分と立地条件は良いが、敷地延長物件のため有効土地評価坪数が減算される。不動産担保ローン審査対象物件の坪数は公簿上50坪だが、敷地延長部分の間口が2,5m、奥行きが8mあるため敷地延長部分の約6坪を不動産担保評価対象外とし、土地坪数44坪×坪単価80万円=総額3520万円と評価。不動産担保物件評価金額から政策金融公庫の融資残債務500万円と想定遅延損害金を差し引いても、不動産担保融資掛目32%で融資限度額以内である500万円の融資実行は問題無い。中江様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として個人の確定申告書3期分、各種納税証明書、政策金融公庫融資残高証明書、事業計画書、新商品買い付け見積書等をご用意いただきまして後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数15年、毎月々4万2000円のお支払い、返済総額約760万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
本日は自己所有する敷地延長物件を担保に、事業者向け不動産担保ローンを希望するお客様の事例をご紹介しました。
中江様も「通路部分も駐車場として利用できるのに不動産担保評価出来ないと言われて驚いた。今は融資を受けられたので落ち着きました。」と驚いてました。
気になる事例VOL・27 本日はこの辺で。

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