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セットバック物件が担保評価宅地が減少

セットバック物件が担保評価宅地が減少

一戸建て住宅を担保とする不動産担保ローンの評価額を算出する際に重要なのは、その不動産担保ローン審査対象物件の道路付けです。建築基準法に基づく一戸建て住宅の接道道路幅は4m以上と決まっており、接道道路の中心線から両側に2mの範囲内では建築物を建造してはいけません。例えば接道道路幅が3mの場合、道路中心線から両側2mずつ道路提供すると片側0,5mずつ、再建築の際に建築物を後退させる義務が生じます。建築用語でセットバックという行為ですが、不動産担保ローンで評価額を算出する際にはセットバックによって減少される土地坪数をあらかじめ算出して、減少された土地坪数を有効面積とみなし不動産担保評価額を計算します。2項道路等の4m未満の道路付けの不動産は登記簿上の土地坪数で不動産担保評価できないのです。
本日はご子息結婚式資金の捻出のため、不動産担保ローンを活用されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・29 は愛知県名古屋市在住の正木様。55歳の男性で、名古屋市内で飲食店を営む個人自営業の方です。
10年返済の貸出金利6%台、2年毎の更新バルーン型元利均等返済方式で300万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件:愛知県名古屋市名東区の一戸建て住宅
登記簿権利(甲区):正木様権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定有り 地方銀行A銀行 抵当権設定1000万円 残債務300万円
利用形態:居住用住宅
土地60坪 42条2項道路3m面する 木造2階建て昭和60年新築
正木様ご家族5人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件は地下鉄東山線藤が丘駅より北へ、徒歩10分の住宅街に位置する。藤が丘駅前には松坂屋ストアやコープあいち等があり買い物等、住環境は良い。名古屋市中心部へのアクセスも良好で、栄駅までは乗り換え無しと通勤の便としても便利である。公園なども多く、緑の多い住宅地としても人気を博している。藤が丘駅徒歩10分圏内の不動産土地取引平均坪相場は50万~60万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は藤が丘駅から徒歩10分圏内、需要のある住宅街で通常土地取引相場での売買は容易と判断。セットバックが必要な物件なので再建築時に減少される土地坪数約2,3坪(道路間口15m×セットバック0,5m=7,5㎡)を現状土地坪数から減計算。よって土地坪数57,7坪×坪単価60万円=総額3462万円と不動産担保評価。先順位A銀行融資残債務300万円に想定遅延損害金分を差し引いても2番順位での300万円の融資実行は可能と判断。正木様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として個人の確定申告書3期分、各種納税証明書、先順位A銀行融資残高証明書等をご用意いただきまして後日、融資金額300万円、貸出金利6%、返済年数10年、毎月々3万3000円お支払い、返済総額約400万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
本日はご子息結婚式資金捻出のため、個人向け不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介しました。
正木様も「セットバックで土地坪数が減るなんて知らなかった。それでも融資を受けられて良かった。」と語ってました。
気になる事例VOL・29 本日はこの辺で。

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