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持ち分担保ローンから所有権ローンへ借り換え

持ち分担保ローンから所有権ローンへ借り換え

不動産担保ローンの融資審査において、担保となる不動産の所有権全てへの担保設定融資と共有持ち分のみへの担保設定融資とでは金利や支払い期間等、融資条件が異なるケースが大半です。持ち分融資の不動産担保ローンを扱うノンバンクは希少で、融資条件も通常の所有権担保融資より高金利、1年更新型の短期契約、貸出金利10%、更新手数料5%、実質年率15%といった消費者に不利な融資条件で契約しているケースがほとんどです。
本日は不動産共有者の承諾を得られず、高金利での持ち分設定による不動産担保ローンを利用したものの、毎月の返済額が高額のため、不動産共有者を説得し、理解協力を経て、所有権による低金利の不動産担保ローンへの借り換えを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・79 は北海道札幌市在住の神田様。45歳の男性で、札幌市内で民芸品販売を営む個人自営業の方です。
高金利ノンバンク借り換え資金、運転資金として500万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

担保物件:北海道札幌市手稲区星置南の更地
登記簿権利(甲区):神田様、神田様の弟、共に2分の1ずつの共有名義
登記簿権利(乙区):神田様持ち分への根抵当権設定あり 独立系ノンバンクD社 根抵当権設定極度額500万円 残債務300万円
利用形態:自家用車の駐車場と物販倉庫として使用
土地80坪 公道東道路8m面する
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件は函館本線ほしみ駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置する。ほしみ駅近辺にはショッピング系の複合施設等は無く、企業の研修センターや運輸系企業の物流センターが隣接する、企業の業務用地としての特色が強い地域である。居住用住宅も点在しているが、分譲用地や住宅用地としての需要は低い。ほしみ駅徒歩10分圏内の不動産土地取引平均坪相場は平均10~13万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件はほしみ駅から徒歩10分圏内、公道道路幅員も8mと除雪車の進入出来る広さで、雪害の多い地域特有の懸念点も解決できる。居住用住宅用地としての需要は少ないが、札幌駅から電車で30分以内と利便性は高いため通常土地取引相場での売買も可能と判断。よって土地坪数80坪×坪単価10万円=総額800万円と不動産担保評価。独立系ノンバンクD社の不動産担保融資残債務が300万円、中途解約手数料が残債務に対して3%で9万円、運転資金として150万円希望、不動産担保ローン諸費用含む総額500万円の融資希望で、不動産担保融資掛け率62%と融資限度額以内であるため不動産担保融資実行に問題はありません。神田様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として、確定申告書3期分、各種納税証明書、独立系ノンバンクD社への不動産担保融資完済の旨通知と根抵当権抹消書類の作成依頼、事業計画書等の提出、神田様の弟様へは担保提供承諾同意書、事前説明等を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数15年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額760万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。 
本日は不動産持ち分設定での高金利不動産担保ローンを不動産共有者の承諾を経て、所有権による低金利の事業者向け不動産担保ローンへ借り換えたお客様の事例をご紹介しました。
神田様も「持ち分設定での不動産担保ローン実質年率が15%で高金利だったため、毎月の返済が大変だった。弟を説得して低金利の不動産担保ローンに借り換えできて良かったです。」と喜んでました。
気になる事例VOL・79 本日はこの辺で。

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