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ファンド利用の海外不動産投資に担保ローン活用

ファンド利用の海外不動産投資に担保ローン活用

ファンドを利用した海外不動産投資のための資金融資を、不動産担保ローンで希望されるお客様が増えています。
ファンド経由で不動産を証券化したREIT、コンドミニアムタイプ不動産の一括貸し等、不動産投資形態は様々ですが、日本のワンルームマンション投資や収益物件投資と比べて利回りが高いのが特徴です。
しかし銀行はもちろん、大手ノンバンク、独立系ノンバンク問わず海外不動産を担保とした不動産担保融資はほぼ不可能です。
海外投資用不動産を購入する場合は現金で購入する方法と、現在所有する日本の不動産を担保としてファンドへの投資資金を調達する方法と分かれます。
担保となる日本の不動産と海外不動産の物件資料等のエビデンスが揃っていれば、ノンバンクの不動産担保ローンも活用できます。
本日は海外投資用不動産購入のために、日本で所有する不動産を担保とした不動産担保融資を希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL・84 は東京都江戸川区在住の川島様。39歳の男性で、東京都内で食品会社を営む法人経営者の方です。
海外投資用不動産購入資金として1500万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件:東京都江戸川区平井のマンション
登記簿権利(甲区):川島様権利
登記簿権利(乙区):抵当権設定あり 住宅金融公庫 債権額1500万円 残債務700万円
利用形態:居住用住宅
20階建て15階部分 占有面積90㎡の4LDKタイプ 平成17年新築
川島様ご家族5人が居住
担保査定:不動産担保ローン審査対象物件は総武本線平井駅より徒歩で約5分の近隣商業地域に位置する。
平井駅近辺には大手スーパーの西友や大小商店が点在しており、買い物等の住環境は良好である。
都心へのアクセスも利便性が高く、都心通勤族の需要も多い。
平井駅徒歩5分圏内の築10年以内中古マンション平均売買相場は4LDK90㎡前後で4000万円から、坪単価@140万円台で取引されている。
不動産担保ローン審査対象物件は平井駅から徒歩5分以内、20階建ての15階部分で東京スカイツリーの眺望も望めるため通常取引坪相場での売買が可能と査定評価されました。
よって建物坪数27坪、建物坪単価140万円、総額3780万円と不動産担保査定評価しました。
住宅金融公庫の残債務700万円に想定遅延損害金(年率14%×2年分)を差し引き、第2抵当順位で1500万円の不動産担保融資実行しても、不動産担保融資掛け目6割強と融資限度額以内である。
川島様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として決算書3期分、各種納税証明書、第1抵当権者住宅金融公庫の融資残高証明書、海外投資用不動産の物件資料等のエビデンス等をご用意いただきまして後日、融資金額1500万円、貸出金利8%、返済年数15年、毎月々14万3000円お支払い、返済総額2580万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
ファンド利用の海外不動産投資に担保ローン活用に関してのまとめです。
・ファンドを利用した海外不動産投資のための資金融資を、不動産担保ローンで希望するお客様が増えている。
・ファンド経由で不動産を証券化したREIT、コンドミニアムタイプ不動産の一括貸し等、不動産投資形態は様々だが、日本のワンルームマンション投資や収益物件投資と比べて利回りが高いのが特徴。
・銀行はもちろん、大手、独立系ノンバンク問わず海外不動産を担保とした不動産担保融資はほぼ不可能だが、現在所有する日本の不動産を担保としてファンドへの投資資金を調達する方法はある。

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