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住宅ローン返済中の第三者賃貸は金消契約違反

住宅ローン返済中の第三者賃貸は金消契約違反

銀行や住宅支援機構が取り扱う住宅ローンは、フラット35を代表として低金利、長期返済可能と資金需要者にとって非常に優遇された金融商品です。
しかし、その資金使途は債務者や債務者家族が居住するための居住用不動産購入のみと限定され、その他の用途で担保不動産を活用することは出来ません。
例えば転勤等で長期間自宅を空き家にしてしまう場合でも住宅ローン返済中であれば、賃料収入目当てで第三者に賃貸物件として有効活用することも出来ません。
居住用不動産以外での不動産利用が住宅ローン返済中の状態で金融機関に発覚すると、金銭消費貸借契約条項違反で残債務の一括返済を迫られますのでご注意ください。
本日は自宅不動産を銀行住宅ローン返済中に第三者に賃貸し、収益を得ていたことが発覚したため銀行から一括返済を迫られたお客様が、銀行住宅ローン返済資金捻出のためにノンバンク利用の不動産担保ローンを希望された事例をご紹介します。
気になる事例VOL・119 は埼玉県坂戸市在住の鶴田様。大手総合商社にお勤めのサラリーマンの方です。
銀行住宅ローン返済資金として、長期返済プランの変動金利型元利均等返済方式で800万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成15年新築です。
鶴田様が居住用不動産として利用していましたが、ご自身の転勤を機に第三者へ賃貸し、現在は毎月15万円の賃料収入を得ています。
大手都市銀行M銀行の抵当権1000万円が設定されており、住宅ローン残債務は700万円あります。
不動産担保ローン審査対象物件は埼玉県坂戸市、東武東上線坂戸駅より徒歩で約15分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均で坪25~30万円です。
電車利用であれば池袋まで乗り換え無し、自家用車利用であれば関越自動車道に隣接しているため交通アクセスは良好です。
土地坪数も50坪とこのエリアでは一般的な広さ、駐車場スペースも2台確保と車社会の需要にも合うため通常の不動産売買相場での取引が可能と担保査定されました。
よって土地坪数50坪、土地坪単価25万円、総額1250万円と不動産担保査定評価出来ますが、担保不動産は収益不動産として現在賃貸中なので収益還元方式での不動産担保査定評価とします。
毎月の賃料収入15万円の12ヶ月間、年間賃料180万円に近隣収益不動産利回り相場15%で総額1200万円と不動産担保査定評価しました。
800万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資限度額以内です。
収益不動産を担保とするため、サラリーマンの総量規制も対象外となります。
鶴田様には賃貸借契約書等の必要書類をご提示いただきまして後日、融資金額800万円、貸出金利5,5%、返済年数20年、毎月々5万5000円お支払い、返済総額1320万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
住宅ローン返済中の第三者賃貸は金消契約違反に関してのまとめです。
・銀行や住宅支援機構が取り扱う住宅ローンは、居住用住宅以外での使用は禁止。
・居住用住宅の用途以外で担保不動産を使用すると金銭消費貸借契約条項違反となり、住宅ローン返済中であっても住宅ローン残債務の一括返済を請求される。
・居住用不動産を担保としているが、現在は収益不動産として活用しているため総量規制も除外、ノンバンクの不動産担保ローン利用も可能。

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