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担保債権保全の目的と権利設定

担保債権保全の目的と権利設定

不動産担保ローンの担保債権保全を図る権利設定には様々な設定手段がありますが、抵当権や根抵当権といった債権額や極度額を表記する設定登記が一般的です。
借りた債権額や債権限度額として極度額を表記する権利設定はシンプルで分かり易いですが、ノンバンクの権利設定登記には分かりづらいものも多々あります。
不動産登記簿上で所有権の権利を示す甲区では、所有権移転仮登記や代物弁済登記、譲渡担保契約設定登記、信託登記等があります。
債権の有無や抵当順位を示す乙区では、抵当権や根抵当権のほかに担保権設定仮登記、転抵当権設定登記、債権質入登記、賃借権設定登記、地上権設定登記等、色々な種類があります。
ノンバンクはあらゆる事態を想定して、債権の保全を図ります。
例えば建物の建っていない更地に不動産担保融資を実行する場合は、担保権設定と同時に地上権設定登記も担保融資条件として付け加えられます。
地上権とは地上権設定した土地上に建物を建築できる権利のことですが、ノンバンクが更地に地上権を設定する目的は土地所有者である債務者がローン借り入れ期間中、返済中に建物を建築登記して占有権を主張させないという意図があるからです。
地上権を設定すると土地所有者は、その土地上に勝手に建物を建築登記することが出来ません。ノンバンクは地上権を設定することによって担保不動産を現状維持して、安全な債権保全措置を図ることが出来る訳です。
不動産担保ローンを借り入れた債務者側からすると一見理不尽な融資条件も、ノンバンク側からすれば明確な意図と目的があるという事をしっかり理解しておきましょう。
気になる事例VOL・147 は兵庫県神戸市垂水区在住の上原様。53歳の男性で、大阪市内のオフィス機器メーカーに勤めるサラリーマンの方です。
相続した更地を担保に15年長期返済型、元利均等返済方式で400万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪の更地です。
上原様のご実家で昭和45年築の平屋建て建物が建っていましたが、老朽化を理由に3年前に解体滅失しました。
5年前に子供の教育資金でA銀行から300万円を不動産担保ローンで借り入れて抵当権設定300万円、残債務は250万円あります。
不動産担保ローン審査対象物件は兵庫県神戸市垂水区青山台、山陽本線垂水駅からバスで約15分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均で坪40~45万円前後です。
垂水駅近辺には垂水駅構内のプリコ垂水やトーホーストア、垂水区役所等があり、買い物や公的機関利用にも便利で地域的な人気は高いです。山陽電鉄本線と複数路線が利用可能で交通アクセスも良いです。本物件は垂水駅から徒歩圏ではなくバス利用のため、徒歩圏エリアに比べれば不動産相場は低くなります。しかし路線バスのアクセスも約10分に1本程度と、まずまずの運行本数がありますのでマイナス要因にはなり得ません。通常での不動産売買取引が可能と担保評価されました。
よって土地坪数30坪、土地坪単価40万円、総額1200万円と不動産担保査定評価しました。
A銀行の教育ローン抵当権残債務が250万円あり、第2抵当順位での担保融資を希望しているため、想定遅延損害金2年分を加算して不動産担保融資を実行すると不動産担保融資掛け目60%となります。不動産担保融資上限金額掛け目70~80%以下なので、第2抵当順位での担保ローン融資実行には問題ありません。
上原様には不動産担保ローン融資実行に必要な書類として源泉徴収表2年分、固定資産税、住民税、所得税納税証明書3年分、各種ローン残高証明書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利9,5%、返済年数15年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額752万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
担保権保全の目的と権利設定に関してのまとめです。
・ノンバンクは抵当権や根抵当権のほかに、所有権移転仮登記や代物弁済登記、賃借権や地上権設定等々、あらゆる事態を想定して担保ローン債権の保全を図る。
・更地不動産には抵当権設定と同時に地上権も設定するが、これは主債務者である土地所有者がローン借り入れ返済中に建物を建築登記して占有権を主張させないための保全措置である。
・債務者側からすると一見理不尽な融資条件も、ノンバンク側からすれば明確な意図と目的があるという事をしっかり理解することが大事。

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