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店舗型賃貸併用不動産の担保評価方法

店舗型賃貸併用不動産の担保評価方法

店舗型賃貸物件の入った賃貸併用不動産を担保とした際の、ノンバンクの担保評価方法に関して解説していきます。
所有する居住用不動産の1階部分や2階部分といった居住スペース以外の一部を、店舗型の賃貸物件として収益不動産化している不動産所有者が、その店舗型賃貸併用不動産を担保に融資相談するケースがあります。
通常の居住用不動産と違い、店舗型賃貸併用不動産は一定額の賃料収入が見込めるため不動産担保ローンの査定評価に有利と思われますが、一概にノンバンクやローン会社の担保査定に有利とは想定できません。
ノンバンクやローン会社の店舗型賃貸併用不動産の担保評価方法は、店舗部分以外の居住用スペース全てを賃貸物件化して収益不動産として利回り計算する収益還元方式と、店舗部分の賃借人を立ち退かせるための立ち退き費用を担保査定評価から減算する方法があります。
その他に不動産担保ローン業者が店舗型賃貸併用不動産を担保評価する際に重要視するのは、担保不動産の地域性です。
最寄駅近辺の商店街や商業地域、近隣商業地域に隣接するような店舗型賃貸併用不動産であれば、店舗型賃貸物件の需要が高く、収益不動産としての査定評価も上がりますので不動産担保査定評価に有利となります。
反対に最寄り駅から離れた住宅地エリアや分譲地エリアに隣接する店舗型賃貸併用不動産は、店舗型賃貸物件の需要はほとんどありませんので、ノンバンクやローン会社の不動産担保評価は消極的な査定評価金額となります。
不動産担保ローン業者の担保査定方法は様々ですので、担保不動産の特性や住環境、地域性なども考慮して担保査定評価してくれるノンバンクに融資相談することをお勧めします。
気になる事例VOL・173 は愛知県名古屋市名東区在住の伊藤様。55歳の男性で、名古屋市内でイベント会社を経営する法人経営者の方です。
事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで昭和62年新築です。
1階部分は店舗型賃貸物件として学習塾に月10万円で賃貸中、2階部分は伊藤様ご家族が居住用不動産として利用中です。
政策金融公庫が第1抵当順位で1000万円設定されていて、融資金残債務は500万円あります。返済延滞や税金未納はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は愛知県名古屋市名東区平和が丘、地下鉄東山線星ヶ丘駅より徒歩で約15分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均して坪50~60万円前後です。
星ヶ丘駅から徒歩15分の中規模な分譲地で、閑静な住宅街として人気があります。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
店舗型賃貸物件の賃貸需要はほとんど無い地域特性なので、立ち退き費用減算方式での担保査定を採用しました。
よって土地坪数50坪、土地坪単価50万円、総額2500万円と不動産担保査定評価しました。
政策金融公庫の抵当権残債務500万円に想定遅延損害金2年分を加算、賃借人の立ち退き費用減算、第2抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。
伊藤様は事業運転資金で1000万円の不動産担保ローンをノンバンクA社へ融資相談しますが、店舗型賃貸併用不動産の担保査定を不動産全体を収益物件化した収益還元方式で評価算出されて1000万円の融資希望金額を500万円まで減額されてしまいます。困った伊藤様はノンバンクB社へ再度融資相談します。不動産担保調査の結果、店舗型賃貸物件の需要が皆無と判断したノンバンクB社は収益還元方式ではなく、賃借人の立ち退き費用減算方式での担保査定評価を実施して無事に第2抵当順位からの1000万円の不動産担保融資審査を可決しました。伊藤様からの必要書類の提示、社内稟議可決後、第2抵当権設定での融資金額1000万円、貸出金利8%、返済年数20年、毎月々8万4000円お支払い、返済総額2008万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
店舗型賃貸併用不動産を担保としたノンバンクの担保評価方法に関してのまとめです。
・居住用不動産の一部を店舗型の賃貸物件として収益不動産化している不動産を担保に融資相談するケースがあり、一定額の賃料収入が見込めるため担保査定に有利と思われるが、一概にノンバンクやローン会社の担保査定に有利とは想定できない。
・不動産担保ローン業者の店舗型賃貸併用不動産の担保査定方法は、不動産全体を賃貸物件化して収益不動産として利回り計算する収益還元方式と、賃借人を立ち退かせるための立ち退き費用を担保査定評価から減算する方式とある。
・不動産担保ローン業者の担保査定評価は様々で、担保不動産の特性や住環境、地域性なども考慮して担保査定評価してくれるノンバンクに融資相談することが大事。


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