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不動産担保ローン情報ブログ

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資金需要者の事前調査でスムーズな審査

資金需要者の事前調査でスムーズな審査

ローン会社に不動産担保ローンの融資相談をする際に、資金需要者は担保融資審査が無事に通るかどうかという懸念を抱くと思いますが、不動産担保ローン業者が注意するポイントのひとつに担保不動産の既存建物が再建築可能か不可能かという審査ポイントがあります。

不動産は市区町村によって市街化区域、市街化調整区域、無指定区域とそれぞれ地域特性に合わせて区分けされていますが、市街化調整区域は建物建築に対して厳しい制限を設けています。
資金需要者が所有する不動産の地域が市街化調整区域の場合は、現在所有者から第三者が売買等で所有権移転した際に建物の再建築が可能か不可能かという点が、ローン会社が行う担保融資審査時の重要ポイントとなります。

既存建物の再建築が不可能なケースや、更地や駐車場であっても建築確認が下りないケースは再建築不可能物件と判断され、ほとんどのローン会社は不動産担保ローンを融資実行することが出来ません。
市街化調整区域内でも再建築が可能なケースがあったり、市街化区域内でも再建築が不可能なケースもありますので、現地での不動産調査や役所や土木事務所での聞き込み調査はノンバンクの必須事項となります。

資金需要者がローン会社へ担保ローン申込みして不動産現地調査した結果、再建築不可能物件と判断され担保融資審査が否決された場合、資金需要者と貸金業者それぞれの時間が徒労に終わります。
資金需要者が事前に所有不動産の特性を把握していれば、融資審査に要する時間や労力を省くことが可能です。
資金需要者が所有不動産の内容が分かる登記簿謄本や不動産権利証等を持参して、管轄の役所や土木事務所へ聞き込み調査に行けば職員が親切丁寧に対応してくれますし、専門的な内容で職員の回答を理解不可能な場合は、役場担当職員とローン会社の融資担当者がその場の電話で直接ヒアリングして担保不動産の特性を把握することで事前の机上融資審査も精度が上がります。

資金需要者が会社員でも自営業者でも、ローン会社へ担保融資申し込みに行く場合は数時間から半日ほどの時間を要しますし、せっかく時間を割いて担保融資申し込みしても不動産現地調査で融資否決されては無駄な労力となってしまいます。
資金需要者側が出来る簡単な不動産事前調査でスムーズな担保融資審査が可能となるケースもありますので、ローン会社の融資担当者と事前に綿密な打ち合わせする事をお勧めします。

気になる事例VOL・206 は東京都青梅市在住の井上様。44歳の男性で、生花業を営む個人自営業者の方です。
事業運転資金、教育資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

再建築が担保審査のポイント


不動産担保ローン審査対象物件は土地70坪、建物木造2階建てで昭和52年新築です。
井上様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
政策金融公庫の抵当権が500万円設定されていて、融資金残債務は200万円あります。返済延滞や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都青梅市河辺町、JR青梅線河辺駅より徒歩で約15分の市街化調整区域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪15~20万円前後です。
河辺駅近辺には大手スーパーや大小商店が隣接していて、買い物等の生活環境は便利です。
交通アクセスもJR中央線乗り入れの快速電車が停車して、立川や新宿、東京駅まで乗り換え無しで利便性もあります。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数70坪、土地坪単価15万円、総額1050万円と不動産担保査定評価しました。
政策金融公庫の抵当権残債務200万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。

生花業を営む井上様は事業運転資金調達のためノンバンクA社に不動産担保ローンの融資申し込みをしますが、電話での机上審査段階で市街化調整区域内の不動産という理由だけで融資否決されます。困った井上様はローン会社B社へ電話相談します。電話での相談段階で市街化調整区域内の不動産である事を事前に融資担当者に告げると、井上様が無駄足にならないためにと役所での簡単な事前調査を勧められます。融資担当者のアドバイスを受けた井上様は登記簿謄本を持参して青梅市役所へ出向き、建築指導課の職員に聞き込みます。聞き込み途中に職員と融資担当者間で電話ヒアリングしてもらい、担保不動産は再建築が可能と判断されます。担保不動産として取り扱いが可能と判明したので、井上様には担保融資申し込みのため来店してもらいました。不動産現地調査、融資必要書類の提出、政策金融公庫の残高証明書の取得、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約締結を経て、融資金額500万円、貸出金利9%、返済年数10年、毎月々6万3000円お支払い、返済総額761万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
資金需要者の事前不動産調査でスムーズな担保融資審査に関してのまとめです。

・ローン会社に不動産担保ローンの融資相談をする際に、資金需要者は担保融資審査が無事に通るかどうかという懸念を抱くと思うが、不動産担保ローン業者が注意するポイントのひとつに担保不動産の既存建物が再建築可能か不可能かという審査ポイントがある。
・既存建物の再建築が不可能なケースや、更地や駐車場であっても建築確認が下りないケースは再建築不可能物件と判断され、ほとんどのローン会社は不動産担保ローンを融資実行することが出来ないが、市街化調整区域内でも再建築が可能なケースがあったり、市街化区域内でも再建築が不可能なケースもあるので、現地不動産調査や役所での聞き込み調査はノンバンクの必須事項。
・資金需要者が所有不動産の登記簿謄本等を持参して、役所等へ聞き込み調査に行けば職員が親切に対応してくれるし、専門的な内容で職員の回答を理解不可能な場合は、職員と融資担当者がその場の電話で直接ヒアリングして担保不動産の特性を把握することで事前机上融資審査も精度が上がる。

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