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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/9/2

借換資金と事業資金を別会社から資金調達

借換資金と事業資金を別会社から資金調達
不動産担保ローンを取り扱うローン会社には、それぞれのローン会社が規定する担保融資審査基準や不動産担保融資掛け目、担保権設定抵当順位、貸出金利等がありますが、不動産担保借り換えローンと事業資金ローンを異なるローン会社から担保融資利用することが可能な融資事例のケースもあります。

ローン会社の取り扱う不動産担保ローンにはそれぞれの会社の融資審査に基づく審査基準がありますが、担保不動産の評価金額に対して何割まで融資可能なのかを示す不動産担保融資掛け目という審査基準があります。
銀行系ノンバンクや大手ローン会社のほとんどは不動産担保融資掛け目は6割~7割程度で、抵当順位も第1抵当権設定が原則となります。(銀行や信用金庫等の先順位担保権は除く)
それに対して独立系ノンバンクや中小ローン会社の不動産担保融資掛け目は、担保不動産の流通性や返済計画内容によっては8割以上も担保融資可能なケースもあり、抵当順位もノンバンクの後順位からでも担保融資対応可能な融資事例もあります。

ノンバンクの後順位から担保融資実行するローン会社の中でも、先順位担保権設定されたノンバンクの想定遅延損害金2年分を担保評価からマイナス計算して融資上限金額を算出するローン会社もあれば、想定遅延損害金を計算外として融資金算出するローン会社もありますので、資金需要者の融資希望内容や資金ニーズに見合った担保ローン金融商品を提供してくれる貸金業者を選ぶことが大事です。

資金需要者の不動産担保ローン融資相談の中で、現在担保融資利用中のノンバンクを低金利で借り換えて事業運転資金も調達したいという融資相談は多いですが、担保不動産の評価金額やローン会社の不動産担保融資掛け目の割合次第では借り換えローンだけで担保評価が目いっぱいで、事業資金までの余剰資金の捻出が困難という担保融資事例も多々あります。

資金需要者はローン会社各社の融資上限金額や貸出金利といった融資諸条件をガラス張りにして不動産担保ローンを検討しますが、例えばローン会社A社は融資上限金額は融資希望金額に満たないものの借り換えローンの貸出金利が3%台と低金利という担保融資条件で、ローン会社B社は貸出金利は10%近い金利条件だけど融資希望金額は資金需要者が希望する金額での満額回答という融資条件が出揃ったとします。
資金需要者は貸出金利は可能な限り低金利、融資金額も希望金額の満額回答を所望しますので、双方のローン会社の有利な部分を最大限活かして担保融資利用することを勧めます。
ローン会社A社からは3%台の低金利な不動産担保借り換えローンのみを第1抵当順位から担保融資利用して、事業資金やその他の余剰資金は融資上限金額の高いローン会社B社から第2抵当順位で不動産担保融資利用すれば、資金需要者の望む形での担保融資利用が可能となります。

ローン会社各社の融資姿勢や審査基準、担保融資掛け目や抵当順位の取り決め等、クリアすべき審査項目は多々ありますが、実際に上記のような担保融資事例もございますのでお気軽に担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・247 は愛知県名古屋市在住の藤波様。50歳の男性で、名古屋市内で建築業を営む法人経営者の方です。
現在利用中のノンバンクの借換資金、事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で2000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで平成8年新築です。
藤波様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
ローン会社A社の担保権が第1抵当権で1500万円設定されていて、融資金残債務は1400万円あります。返済遅延や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は愛知県名古屋市千種区今池、地下鉄東山線今池駅より徒歩で約5分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪90万~100万円前後です。
今池駅近辺はオフィスビルや中小商店が軒を連ねる買い物等に便利な住宅地です。
交通アクセスも地下鉄東山線、中央本線と複数路線が利用可能で名古屋駅へのアクセスも良いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価90万円、総額3600万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者であるローン会社A社の融資金残債務1400万円を一括返済して、第1抵当順位から2000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


名古屋市内で建築業を営む藤波様は数年前に借りたローン会社A社の不動産担保ローンの金利が高金利だったため不動産担保借り換えローンを検討します。借換ローンと一緒に事業運転資金の調達も必要だったためローン会社B社に2000万円の担保融資を申し込みますが、ローン会社B社の融資上限金額は1700万円で貸出金利は3,5%と回答されます。低金利は魅力的でしたが、事業運転資金も必要だった藤波様はローン会社C社へ担保ローン申込します。融資上限金額は2000万円と満額回答されますが、貸出金利はローン会社A社の貸出金利とさほど変わらない10%と回答されます。B社の低金利とC社の融資金額を有効活用したい藤波様は、本人の希望をC社融資担当者に素直に融資相談します。C社融資担当者から不動産担保借り換えローンはローン会社B社から1600万円の融資、事業運転資金はローン会社C社が第2抵当順位から400万円の融資で進めることを提案されます。藤波様はC社の提案を承諾して、ローン会社B社からは第1抵当順位で融資金額1600万円、貸出金利3,5%、返済年数20年、毎月々9万3000円お支払い、返済総額2227万円という内容で融資実行し、ローン会社C社からは第2抵当順位で融資金額400万円、貸出金利10%、返済年数20年、毎月々3万8500円、返済総額927万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
借換資金と事業資金を別会社で資金調達に関してのまとめです。

・不動産担保ローンを取り扱うローン会社には、各ローン会社が規定する担保融資審査基準や不動産担保融資掛け目、担保権設定抵当順位、貸出金利等があるが、不動産担保借り換えローンと事業資金ローンを異なるローン会社から担保融資利用することが可能な融資事例のケースもある。
・銀行系ノンバンクや大手ローン会社の担保融資掛け目は6~7割程度で、抵当順位も第1抵当権設定が原則となるが、中小ローン会社の担保融資掛け目は担保不動産の流通性や返済計画内容によっては8割以上も担保融資可能なケースもあり、ノンバンクの後順位からでも融資対応可能な融資事例もある。
・担保ローン利用中のノンバンクを低金利で借り換えて事業資金も調達したいという融資相談は多いが、担保不動産の評価金額やローン会社の不動産担保融資掛け目の割合次第では借り換えローンだけで担保評価が目いっぱい、事業資金までの余剰資金捻出が困難という融資事例も多々ある。

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