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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/1/6

銀行カードローン審査厳格化による担保ローンの選択

銀行カードローン審査厳格化による担保ローンの選択
改正貸金業法の完全施行により会社員が融資を受ける場合は総量規制の対象となり年収の3分の1以上の借入は不可能となりましたが、銀行カードローンの融資は総量規制対象外だったため消費者金融や信販会社から借り入れが出来なかった資金需要者が審査の甘い銀行カードローンへと流れていき、一度は総量規制の施行で収縮した多重債務問題が再燃し、結果的に多重債務者が増えて自己破産者が増加するといった社会問題に発展しています。

こうした多重債務問題を金融庁や日弁連から指摘された大手メガバンク3行(みずほ、三井住友、東京三菱UFJ)は2017年4月に融資審査の厳格化や広告の見直しに対しての自主規制を強化するとプレスリリースしました。
銀行カードローンの融資審査も消費者金融や信販会社と同等の審査基準を採用し、総量規制に準ずる融資審査の厳格化を実施することで多重債務や自己破産増加問題に歯止めを掛けるという目論みです。

元々は総量規制の影響で新規の融資貸付が難しくなって開店休業状態、過払い請求訴訟の増加で倒産寸前だった消費者金融を大手都市銀行が傘下として招き入れ、銀行カードローンの保証会社として活用したのが銀行カードローン利用者増加の発端です。
消費者金融側としては総量規制によって新規融資が制限されているため、銀行カードローンの保証という形で資金需要者から保証料を徴収でき、銀行側からすれば消費者金融の保証があればノーリスクで貸付業務が可能で、実際に銀行カードローンの融資審査を行っているのも保証会社である消費者金融です。
倒産寸前だった消費者金融側と高金利なカードローンの利用者を増やしたい銀行側の利益が一致したため銀行カードローンの多重債務問題が増加して社会現象化したともいえます。

銀行カードローンの融資審査が厳格化されればローン会社が取り扱う不動産担保ローンへの融資需要が増加すると思われますが、会社員への不動産担保ローン融資も居住用不動産を担保にする場合は総量規制の対象となるため、担保不動産に十分な担保余力があっても資金需要者の年収の3分の1しか担保融資実行出来ません。
しかし不動産を売却するまでのつなぎ融資であれば総量規制対象外となりますので、銀行カードローンの多重債務状態にある資金需要者の方はローン会社の取り扱う不動産担保売却前提ローンを選ばれるケースもあります。

現在居住している不動産を売却することに抵抗を感じられるお客様もいらっしゃると思いますが、多重債務状態に陥ってしまえば遅かれ早かれ債務の任意整理や民事再生手続き、最悪のケースでは自己破産しないといけない状況になる事も想定されます。
自己破産となれば所有不動産は売却して債務返済に充当されるため、結果的に居住用不動産を手放すことになります。
自己破産という最悪のケースに陥る前に、不動産担保売却前提ローンを検討することも資金需要者に残された選択肢のひとつと言えるでしょう。

気になる事例VOL・255 は兵庫県明石市在住の富岡様。55歳の男性で、神戸市内の保険会社にお勤めの会社員の方です。
銀行カードローン3社合計1000万円のおまとめ資金として1年短期契約型、不動産売却前提ローンで1100万円の不動産担保融資希望です。



不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
富岡様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが第1抵当権で1000万円設定されていて、融資金残債務は300万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は兵庫県明石市材木町、山陽本線明石駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引事例は平均して坪50~60万円前後です。
明石駅近辺は明石公園を中心に明石市役所や中小商店が軒を連ねる活気ある住宅地です。
交通アクセスも山陽本線、山陽電鉄本線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価50万円、総額2500万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の住宅ローン残高300万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から1100万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


神戸市内の保険会社に勤める富岡様は融資利用する銀行カードローン3社合計1000万円の毎月返済額が15万円を超えてしまい、月々の返済が滞り始めます。富岡様はローン会社の不動産担保ローンを利用して銀行カードローンのおまとめを計画しますが、担保不動産が居住用不動産だったため総量規制の対象となり年収900万円では融資が出来ないと融資審査否決されます。困った富岡様はローン会社B社へ再度不動産担保ローン相談します。ローン会社B社からは担保余力は充分あるが、総量規制対象者のため長期ローン返済は難しいが不動産を売却する間のつなぎ融資ならば融資審査可能と告げられます。不動産を売却すれば引っ越しやら子供の学校区の変更等、非常に手間が掛かるので数日考えたいと富岡様は返答します。このまま放っておいても銀行カードローン返済は難しいと結論を出した富岡様は、ローン会社B社へ不動産売却前提ローンの融資審査を依頼します。正式な不動産担保ローン申し込みを完了し、不動産現地調査、担保ローン必要書類の提出、先順位銀行ローンの残高証明書発行、社内融資審査可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1100万円、貸出金利6%、1年短期契約、毎月々お利息のみのご返済で5万5000円お支払い、返済総額1166万円で不動産売却時に融資残金一括返済という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
銀行カードローン審査厳格化による担保ローンの選択に関してのまとめです。

・改正貸金業法施行により会社員が融資を受ける場合は総量規制の対象となり年収の3分の1以上の借入は不可能となったが、銀行カードローンの融資は規制対象外だったため消費者金融から借り入れが出来なかった資金需要者が銀行カードローンへと流れていき、一度は総量規制の施行で収縮した多重債務問題が再燃、結果的に多重債務者が増えて自己破産者が増加するといった社会問題に発展している。
・増加した多重債務問題を金融庁や日弁連から指摘された大手メガバンク3行は2017年4月に融資審査の厳格化や広告の見直しに対しての自主規制を強化するとプレスリリースし、銀行カードローンの融資審査も消費者金融と同等の審査基準を採用、総量規制に準ずる融資審査の厳格化を実施することで多重債務や自己破産増加問題に歯止めを掛けるという目論み。
・会社員への不動産担保ローン融資も自宅を担保にする場合は総量規制対象となるため、十分な担保余力があっても資金需要者の年収の3分の1しか融資実行出来ないが、不動産を売却するまでのつなぎ融資であれば総量規制対象外となるので、ローン会社の取り扱う不動産担保売却前提ローンを融資利用可能。

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