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未登記建物は融資実行後に登記

未登記建物は融資実行後に登記

ローン会社が不動産担保ローンを融資実行する際に、担保不動産の敷地内に建つ建物全てに担保権を設定しますが、未登記物件が建っている場合は未登記物件の表示、保存登記が不動産担保ローン融資実行時の必須条件となります。

ノンバンクが未登記建物の表示、保存登記を担保融資実行時の必須条件とする理由は、債務者以外の第三者の所有権主張や占有権といった債権回収時のリスクを回避するためです。
主たる建物が保存登記されているケースで増築した際の増築部分が未登記である場合に関しても、増築部分の表示、保存登記は担保融資実行する際の条件となります。

未登記建物を保存登記する際に建築時の建物図面や建築確認申請書等があると、家屋調査士による不動産現地調査もスムーズに進むので建物保存登記に要する時間もスピーディーですが、未登記建物の情報が何も無い状態ですと建物の実測や役所での調査に時間を要するため、建物保存登記も時間が掛かります。

ローン会社は未登記建物を含めた全ての担保不動産に対して、同時に抵当権や根抵当権といった担保権を設定出来なければ担保融資実行は出来ません。
通常であれば、建物保存登記の完了する法務局の補正日にあわせて不動産担保ローン融資実行しますが、融資実行を急いでいる資金需要者のニーズに合わせて建物保存登記が完了する前に不動産担保ローンを融資実行するノンバンクも存在します。
不動産現地調査をする際に家屋調査士も同行させて、未登記建物が保存登記可能かどうかを予め現地調査して未登記建物が保存登記可能であれば、未登記状態のまま不動産担保ローンの先行融資が可能となります。
未登記建物が保存登記不可能だった場合は、未登記建物を解体するという選択肢もあります。

ローン会社の不動産担保ローン融資実行と同時に、家屋調査士に未登記建物保存登記を依頼しますので貸金業者側の債権回収リスクも回避可能です。
しかしほとんどのローン会社が未登記建物の保存登記が完了した後でないと、不動産担保ローンを融資実行してくれませんので注意が必要です。
まずは資金需要者の希望をノンバンクに伝えて、迅速対応や柔軟対応可能か問い合わせてみましょう。

気になる事例VOL・205 は東京都杉並区在住の飯塚様。46歳の男性で、東京都内の広告代理店にお勤めの会社員の方です。
自宅リフォーム資金として15年長期返済型、元利均等返済方式、第2抵当順位から500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建てで昭和59年新築です。
飯塚様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが第1抵当権で2000万円設定されていて融資金残債務は1500万円あります。返済延滞や税金未納はありません。
担保不動産の敷地内に3坪ほどの車庫として利用している未登記建物があります。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都杉並区永福、京王井の頭線永福町駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪160~170万円前後です。
永福駅近辺は中小スーパーや個人商店が軒を連ねる、買い物等にも不便の無い閑静な住宅街です。
交通アクセスも京王井の頭線で渋谷、吉祥寺まで乗り換え無しで20分以内と利便性が高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数25坪、土地坪単価160万円、総額4000万円と不動産担保査定評価しました。
銀行住宅ローンの融資金残債務が1500万円ありますが、想定遅延損害金2年分を加算して第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。

5年前に中古一戸建て不動産を銀行住宅ローン利用で購入した飯塚様は、建物老朽化による全体的なリフォームをするためにローン会社の不動産担保ローン利用を検討します。建物内に雨漏り等があり迅速な担保融資を希望していた飯塚様でしたが、ノンバンクの不動産現地調査で車庫部分が未登記であるため、車庫部分の保存登記が完了した後でないと担保ローンは不可能と告げられます。困った飯塚様は別のローン会社に未登記の車庫がある事、迅速な融資を希望していること等をローン相談します。ローン会社からの回答は、事前の不動産現地調査で家屋調査士同行で未登記建物の登記が可能と判断されれば、担保融資実行後の建物保存登記で問題無いとの回答を得たため担保融資審査を進めます。家屋調査士同行の不動産現地調査、融資必要書類の提出、社内融資稟議可決、リフォーム見積書、金銭消費貸借契約、家屋調査士への未登記建物保存登記依頼を経て、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数15年、毎月々4万7000円お支払い、返済総額860万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
未登記建物は担保融資実行後に表示、保存登記に関してのまとめです。

・ローン会社が不動産担保ローンを融資実行する際に、担保不動産の敷地内に建つ建物全てに担保権を設定するが、未登記物件が建っている場合は未登記物件の表示、保存登記が不動産担保ローン融資実行時の必須条件となる。
・ノンバンクが未登記建物の表示、保存登記を担保融資実行時の必須条件とする理由は、債務者以外の第三者の所有権主張や占有権といった債権回収時のリスク回避のためで、主たる建物が保存登記されていても増築時の増築部分が未登記であれば表示、保存登記の対象となる。
・ローン会社によっては不動産現地調査をする際に家屋調査士を同行させて、未登記建物が保存登記可能かどうか予め現地調査して保存登記可能であれば、未登記状態のまま不動産担保ローンの先行融資が可能となるケースもある。

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