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リースバックと不動産担保ローンの比較

リースバックと不動産担保ローンの比較
不動産担保ローンとは所有不動産に抵当権や根抵当権といった担保権を設定して毎月決まった金利や返済額を支払っていく金融商品ですが、リースバックは不動産所有者が不動産業者や投資家といった第三者に所有不動産を不動産売却し、不動産売却後もその第三者とリース契約して引っ越すこと無く継続して住み続けることが出来る新しい不動産売却スキームのことです。

リースバックが人気を博している理由として、元々の不動産所有者が引っ越すこと無く継続して居住できるという利点があります。
引っ越しをしないということは余分な引っ越し費用を捻出する必要が無く、新たな居住先の不動産賃貸借契約時に発生する敷金や礼金の支払いも抑えられ、引っ越すことにより生じる親戚筋や友人、知人等への転居先の案内や子供の学校区の変更、市区町村への転出届等、面倒な手続きをせずに今までの生活環境を変えることなく生活できるということが最大の利点と言えます。
不動産を売却するので、固定資産税や都市計画税といった各種税金の納税義務が無くなる利点もあります。

しかし不動産担保ローンとリースバックを比較すると、貸出金利の発生する不動産担保ローンと比べてもリースバックを利用した際のデメリットが目立ちます。
不動産業者や投資会社が商品展開するリースバックは不動産売却時の買い取り価格が通常の不動産市況相場の7~8割となっており、不動産売却する入り口の段階から任意売却するよりも2~3割も損することになります。
不動産を一定期間であれば買い戻せる特約があることもリースバックのメリットと謳われてますが、この特約についても不動産買い戻し時には当初の不動産買い取り価格に対して15~20%上乗せされた買い戻し金額を請求されたりしますので、リースバックの不動産買い戻し特約はお客様にとっての救済措置としての役割を果たしているとは言い難いです。
リースバックを利用した際の毎月のリース料も不動産買い取り価格に対して年7~8%前後をリース料として設定しますが、近隣の賃料相場と比較しても割高となりますし、不動産担保ローンと比較した際の一番の違いとしてリースバックは何年間もリース料を支払ったとしても不動産買い戻し時の元金には決して計上されません。

リースバックのリース料は買い戻し金額の元金には計上されませんが、ローン会社の不動産担保ローンは元利均等返済方式であれば毎月々の返済額に元金も含まれていますので、返済回数が増えるほど返済元金に充当されていき最終的には借金は完済されます。
不動産担保ローンの返済年数は最大で25~30年と長期返済が可能で毎月の返済額を抑えることもできますが、リースバックには1~5年ごとに更新手続きが必要でリース契約更新時には更新手数料が発生するケースもあります。
毎月のリース料支払いが延滞すれば強制退去の可能性もあるリースバックに対して、ローン会社の不動産担保ローンは返済が不可能になれば不動産任意売却し、ローン残債を一括返済出来るという点も不動産を所有している強みでありメリットです。

不動産業者が商品展開するリースバックの不動産買い取り掛け目とローン会社の不動産担保ローン融資掛け目は共に7~8割とほとんど一緒なので資金調達可能な金額も変わらず、不動産を手放すことも無く不利な特約等も少ないローン会社の不動産担保ローンは、リースバックと比較すると資金需要者にとって安心で安全なローン商品なのではないでしょうか。

気になる事例VOL・282 は神奈川県厚木市在住の塚地様。48歳の男性で、厚木市内で運送業を営む個人自営業者の方です。
リスケ中の政策金融公庫の返済資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で2000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物木造2階建てで、平成10年新築です。
塚地様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
政策金融公庫の抵当権が2000万円設定されていて、融資金残債は1500万円あります。
1年前から利息のみの支払いにリスケ中です。


不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県厚木市元町、小田急小田原線本厚木駅より徒歩で約15分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪60~70万円前後です。
本厚木駅近辺は本厚木ミロードやイオン、厚木市役所等が軒を連ねる活気ある住宅街で利便性は高いです。
交通アクセスも小田急線利用で新宿まで乗り換え無しで移動できて便利です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数60坪、土地坪単価60万円、総額3600万円と不動産担保査定評価しました。
政策金融公庫の融資金残債務1500万円を一括返済し、第1抵当順位から2000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


厚木市内で運送業を営む塚地様は1年前から業績が落ち、開業時に借りた政策金融公庫の返済も厳しくなったためリスケジュールしました。毎月利息だけの支払いになったので一時的には業績も落ち着きましたが、いつ政策金融公庫からリスケ打ち切りになるか分からないという理由からメインバンクでの不動産担保借り換え融資を相談します。しかし融資担当者からリスケ中という事実がマイナス評価され、担保融資否決の知らせを受けます。困った塚地様はローン会社へ不動産担保融資相談します。融資担当者からリスケ中でも問題ない旨、担保評価も上々との報告を受け正式に不動産担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、政策金融公庫へ一括返済の申し入れ、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額2000万円、貸出金利5%、返済年数25年、毎月々11万7000円お支払い、返済総額3508万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
リースバックと不動産担保ローンの比較に関してのまとめです。

・不動産担保ローンとは所有不動産に抵当権や根抵当権といった担保権を設定して毎月決まった金利や返済額を支払っていく金融商品だが、リースバックは不動産所有者が不動産業者等の第三者に所有不動産を売却し、不動産売却後もその第三者とリース契約して引っ越すこと無く継続して住み続けることが出来る不動産売却スキームのこと。
・リースバックが人気の理由として引っ越すこと無く継続居住できるという利点があるが、引っ越さないということは引っ越し費用を捻出する必要が無く、新居の賃貸借契約時に発生する敷金や礼金の支払いも抑えられ、親戚や友人等への転居先の案内、子供の学区の変更、市区町村への転出届等、面倒な手続き不要で生活環境そのままに生活できるということが最大の利点。
・リースバックのリース料は買い戻し金額の元金には計上されないが、ローン会社の不動産担保ローンは元利均等返済方式であれば毎月々の返済額に元金も含まれているので、返済回数が増えるほど返済元金に充当されていき最終的には借金は完済される。

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