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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2013/1/29

不動産担保ローンとは

不動産担保ローン、融資は借主となるお客様が所有、あるいは購入する土地や建物、不動産に対し貸主となる銀行やノンバンク、ローン会社、消費者金融が債権者として融資金額、借入れ融資額、購入資金を抵当権設定あるいは極度額を根抵当権設定して融資するローン商品です。

貸し付け条件の確認

ABCサニーの不動産担保ローンの

不動産担保ローンは300万以上の融資が基本で実質金利は15%以内なので、貸付金利が仮に大よその基準金利8%だとしても先取り金利と諸費用やローン利用の契約期間中の繰上げ返済に対する手数料、一括返済に対する手数料を合算して安い金利のローンなのか、実質金利は高いローンなのかの注意が大切です。
返済方法も元利均等長期ローン、元金一括返済の短期ローン、売却ローン等さまざまなので、銀行住宅ローンと比較して、安心できる返済方法を選ぶ事が大切です。

借入利用可能な対象者は個人であれば満20歳以上の日本国籍を所有する成人、外国人であれば永住権を所有し貸付契約契約説明書や金銭消費貸借契約書等の契約書の理解、契約に支障のない判断ができる個人に限ります。
借入対象者が法人の場合は本店登記が国内にある事、個人事業者であれば売り上げや利益に対する申告や税金の納税が国内である事が条件となります。 借主個人が成人であれば年齢制限はありませんが、ほとんどの金融機関はローンの返済期間完済の年齢を75歳までを基準にしています。

借入利用可能 対象者

個人

日本人 満20歳以上
日本国籍を所有する成人
外国人 永住権を所有し貸付契約契約説明書や
金銭消費貸借契約書等の契約書の理解、
契約に支障のない判断ができる人

法人

法人 本店登記が国内にある事
個人事業者 売り上げや利益に対する申告や 税金の納税が国内である事
ノンバンク、ローン会社、消費者金融の不動産担保ローンのメリットは銀行の担保融資により審査時間が早い、借主の年収や収入、与信や属性に対し審査が甘い、個人の信用力より担保不動産の評価や現地査定による評価額を優先しますので信用力を優先する銀行と比較すると借りやすいのがメリットです。
デメリットとは銀行住宅ローンや事業性資金融資より貸付金利も遅延損害金の年率も高い設定になるので返済不能になる確立も高く、延滞が長引き払えない場合は担保不動産を売却して代物返済、あるいは競売にて第3者に落札され、引渡し返済しなくてはなりません。

ノンバンク、ローン会社、消費者金融の不動産担保ローン

■メリット

メリットは銀行の担保融資により審査時間が早い、借主の年収や収入、与信や属性に対し審査が甘い、個人の信用力より担保不動産の評価や現地査定による評価額を優先しますので信用力を優先する銀行と比較すると借りやすいのがメリットです。

■デメリット

デメリットは銀行住宅ローンや事業性資金融資より貸付金利も遅延損害金の年率も高い設定になるので返済不能になる確立も高く、延滞が長引き払えない場合は担保不動産を売却して代物返済、あるいは競売にて第3者に落札され、引渡し返済しなくてはなりません。
不動産担保ローンによる融資金の使い道は借主それぞれですが個人、会社員、お勤め、専業主婦の方は総量規制の対象になるので総量規制が除外される資金使途となる購入目的の住宅ローンやリフォーム、所有する不動産の売却までの、つなぎローン等に限られます。
担保となる不動産が居住中の自宅以外で収益物件のアパートやビル、更地であれば総量規制対象外として個人の方でも収入から返済シュミレーションよる毎月の返済額、返済期間に問題がなければ、クレジットカードや無担保借入のまとめ等、個人向けフリーローンとして利用できます。
法人、個人事業者の資金使途の目的で人気が高いローンの使い道は事業性資金、運転資金、税金の納税資金等です。

不動産担保ローンは住宅ローン返済中の第2抵当でも担保価値に余力があれば第1抵当住宅ローンの残債や残高に応じて融資可能です。
債務者となる借入希望者が所有者であれば基本的に保証人は不要、家族内緒でも融資に問題ありませんが、不動産担保所有者が家族名義や第3者の他人名義の場合は家族や他人の担保提供の承諾、連帯保証、連帯債務が必要となる場合があります。
共同名義の場合は共有持ち分所有者の連帯保証人が融資条件となりますが、連帯保証が不可能な場合、共有名義人に内緒の場合等は持ち分のみの担保ローンとなり、通常の所有権担保ローンより融資の限度額の引き下げ等、条件が変わってきます。

お申し込みから実行まで

融資の相談、申し込みの流れは電話あるいはメールからスタートし、ローン会社による社内審査、机上不動産査定において申し込み借入希望金額、あるいは同等の借入希望がクリアできれば、ローン会社へ来店、来店不要に対応のローン会社であれば融資担当者の訪問にて正式な不動産担保ローン融資借入申し込みとなります。
ローン会社は借入希望者の申し込み後、個人あるいは法人の連帯債務者となる代表者個人の同意書に基づき、与信の審査で信用力をチェック後、融資対象となる担保不動産の現地査定で担保不動産の評価額や担保力を決定します。
与信で信用力と担保価値の評価額決定と平行して、借入希望者のお客様は必要書類の住民票や収入証明、収入証明のない場合はお金の収支がわかる書類、権利書、各種納税証明や第2抵当融資の場合は先順位抵当権者の残債が証明できる残高証明を準備していただきます。

主債務者が法人になる場合は決算書、事業計画書、法人関係の納税証明が融資までに必要となりますが個人、法人に関わらず未納の税金がある場合は不動産担保ローン融資実行金額から納税も可能なので、納付書を準備して頂きます。
借主の希望に応じたローン会社の審査がクリアして借主の必要書類が揃い不動産担保ローンは融資実行されます。

不動産担保ローン融資実行事例の紹介

担保物件: 東京都墨田区の一戸建て
物件所有者(甲区): 本田様経営の会社役員52才男性
権利関係(乙区): 設定なし
土地35坪、建物平成元年築、木造2階建て居住用物件 本物件内に所有者本人及び妻子が居住
物件評価:最寄の京成線駅より徒歩10分、人気スポットの東京スカイツリーへも近く住環境良好な人気の住宅街に点在するので京成線住宅街相場120万より高く土地坪単価150万×35坪=5250万
本田様の経営するA社は平成12年設立、美容品の卸売販売を中心とする業態で前期の年商は7000万、今回は新たな商品の仕入れ資金と設備投資に資金が必要となりました。
不動産を所有していないため、不動産を所有するA社役員の担保提供を受けることになりました。
担保評価に問題なく法人の決算書を提出していただき、担保提供者の連帯保証人の条件で、お申し込みより5営業日で運転資金1000万円の融資が成立しました。

融資条件は支払い年数15年180回払い、期間固定金利7.5%、毎月の支払額92701円、総支払額16686180円です。

まとめ

ノンバンク、ローン会社、消費者金融が扱う不動産担保ローンとはのまとめです。
  • 信用力より不動産担保価値が優先され生活型資金、事業性資金、住宅ローン利用等、あらゆる資金使途に対応。
  • 銀行住宅ローンと比較すると、金利が高く返済リスクが大きい。
大きくは、この2点です。

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