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2番抵当ローンのデメリット

2019/1/19

2番抵当ローンのデメリットとはどういったものか、融資事例を踏まえて解説していきます。
住宅ローンやローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権を残したまま、後順位から不動産担保ローン融資する2番抵当ローンは資金需要者にとって有利な面もありますが、2番抵当ローンにすることによるデメリットや注意点も多くあります。

銀行住宅ローンは貸出金利が1％台と低金利が魅力で、ほとんどの資金需要者は銀行住宅ローンは残したまま2番抵当でデメリットの少ない不動産担保ローンを希望します。
2番抵当で新たに担保ローンを組むと住宅ローンを借り換えた場合の金利上昇というデメリットは防げますが、2番抵当ローンの返済口数が増えるので月々の支払金額は2番抵当ローンの返済額分増えてしまうというデメリットがあります。
返済口数が増えると2番抵当でデメリットのある不動産担保ローンを借りる以前の返済計画を見直す必要がありますし、2番抵当のデメリットのある担保ローンを借りるために無茶な返済計画を立てれば返済延滞リスクも拡大し、資金需要者の安定的な生活サイクルを崩すデメリットも生じます。
2番抵当のデメリットは他にもあり、無謀な返済計画が原因で2番抵当ローンが返済延滞すると担保不動産に差し押さえ登記がされ、差し押さえ登記が銀行に発覚すれば住宅ローンの一括返済を請求することが可能となりますので、2番抵当担保ローンで返済計画を立てる際は無理の無い、デメリットの少ない2番抵当ローンの返済シミュレーションを立てることを心掛けましょう。

2番抵当ローンのデメリットは1番抵当ローンと比較すると貸出金利は高金利となり、返済口数の増える資金需要者にとっては高金利な2番抵当ローンは大きなデメリットとなります。
抵当順位が2番抵当以降になればなるほど貸金業者の債権回収リスクが高まりデメリットも多いので、ローン会社は高金利での融資条件にすることでハイリスク、デメリットもある2番抵当担保ローンの資金需要に応えています。
資金需要者からしてもデメリットは明白で、2番抵当ローンを利用すると返済口数は増え、新たな2番抵当の融資先は高金利な不動産担保ローン設定となりますので、2番抵当で調達した資金需要はクリア出来ても返済計画は厳しくなるので2番抵当ローン利用のデメリットは大きいと言えます。

2番抵当ローンにすると不動産担保ローンの融資上限金額が抑えられてしまうので、高額な資金需要のあるお客様からすると希望融資金額に満たない2番抵当ローンはデメリットがあると言えます。
2番抵当ローンはローン会社からみても債権回収リスクの高いハイリスクでデメリットのある金融商品ですので、例えば銀行住宅ローンの後順位、2番抵当からローン会社が担保融資実行する場合、住宅ローンの融資金残高に想定される遅延損害金2年分を加算してデメリットを軽減、不動産評価金額から減算し融資上限金額を算出してリスクとデメリットを抑えます。
住宅ローンの残債務1000万円に遅延損害金2年分を加算すると年14％計算で1280万円となるので、2100万円から1280万円を差し引いた820万円が2番抵当ローンの融資上限金額となり、ローン会社は想定遅延損害金分はリスク回避してデメリットを抑えられます。

2番抵当でデメリットのある不動産担保ローンを検討する資金需要者の方は、2番抵当による返済口数が増えても家計を圧迫しないゆとりを持ったデメリットの少ない返済計画を立てて、融資上限金額も2番抵当ローンでの希望融資金額に見合うかを十分に注意して、2番抵当で担保ローンを借りた場合のデメリット、担保ローンを利用しない選択のデメリットも含めて担保ローン相談することをお勧めします。

気になる事例VOL・278　は東京都江東区在住の山口様。60歳の男性で、江東区の自宅で学習塾を営む個人自営業者の方です。
2番抵当から事業運転資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで昭和60年新築です。
1階のリビングで学習塾として店舗利用、2階は居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが2000万円担保設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都江東区大島、都営新宿線大島駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪120～130万円前後です。
大島駅近辺は大手スーパーのピーコックストアやまいばすけっとがあり、買い物に不便の無い住宅地です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価120万円、総額3600万円と不動産担保査定評価しました。
住宅ローン残高1000万円に想定遅延損害金2年分を加算、2番抵当から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても、不動産担保融資掛け目5割弱と融資上限金額以内で問題ありません。

江東区の自宅で学習塾を営む山口様は事業資金として500万円を捻出するため金利が低くデメリットの少ないメインバンクへローン相談しますが、確定申告が2年ほど未申告だったため融資否決されます。困った山口様は融資を受けた際のデメリットも考慮しつつローン会社へ不動産担保ローン相談します。融資相談する際に2年ほど未申告であること、住宅ローンが残っているので2番抵当ローンを希望すること等を融資担当者に告げて、ローン会社を利用した際のデメリット等のアドバイスも受けます。融資担当者から2番抵当ローンは担保余力もあるため問題無いと言われますが、確定申告は2年分申告してもらう事がお客様のデメリットであり融資条件と回答されます。山口様は確定申告のデメリットを了承、正式に不動産担保ローンを申し込みます。不動産現地調査、必要書類の取得、住宅ローンの残高証明書を提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、2番抵当で融資金額500万円、貸出金利9％、返済年数10年、毎月々6万3000円お支払い、返済総額760万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

2番抵当ローンのデメリットに関してのまとめです。

・銀行住宅ローンやローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権を残したまま、後順位から不動産担保融資する2番抵当ローンには有利な面もあるが、2番抵当ローンにすることによる資金需要者のデメリットや注意点も多くある。
・2番抵当ローンが返済延滞すると担保不動産に差し押さえ登記され、差し押さえ登記が銀行に発覚すれば銀行は住宅ローンの一括返済を請求することが可能となるので、デメリットのある2番抵当ローンを利用する場合はゆとりを持ってリスクやデメリットの少ない返済シミュレーションを心掛ける。
・2番抵当ローンでデメリットのある不動産担保ローンを検討する資金需要者は、2番抵当利用で返済口数が増えても家計を圧迫しないゆとりを持ったデメリットの少ない返済計画を立て、融資上限金額も2番抵当ローンでの希望融資金額に見合うかを十分に注意して、2番抵当で担保ローンを借りた場合のデメリット、担保ローンを利用しない選択のデメリットも含めて担保ローン相談すること。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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