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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2019/1/19

2番抵当ローンのデメリット

2番抵当ローンのデメリット
銀行の住宅ローンやローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権を残したまま、後順位から不動産担保融資する2番抵当ローンには様々なメリットがありますが、2番抵当ローンにすることによる資金需要者のデメリットや注意点も多くあります。

銀行の住宅ローンは貸出金利が1%台と低金利が魅力で、ほとんどの資金需要者は銀行住宅ローンは残したままで2番抵当ローンを希望しますが、返済口数が増えるので毎月々の支払金額は増加します。
返済口数が増えると2番抵当ローンを借りる以前の返済計画を見直す必要が生じますし、無謀な返済計画を立てれば返済延滞リスクも大きくなります。
無謀な返済計画が災いして2番抵当ローンが返済延滞し始めると最終的には担保不動産に差し押さえ登記され、差し押さえ登記の事実が銀行側に発覚すれば銀行は期限の利益を喪失させて住宅ローンの一括返済を請求することが可能となりますので、2番抵当ローンで返済計画を立てる際はゆとりを持った返済シミュレーションを心掛けましょう。

2番抵当ローンのデメリットは他にもあり、1番抵当ローンと比較すると貸出金利は高金利となります。
抵当順位が後順位になればなるほど債権回収リスクが高まるため、ローン会社は高金利設定してハイリスクな後順位担保ローン融資の資金需要に応えています。
資金需要者からすれば返済口数は増え、新たな融資先は高金利な担保融資設定となりますので、資金需要はクリア出来てもその後の返済計画は厳しくなるのでデメリットは大きいと言わざるを得ません。

2番抵当ローンにすると不動産担保ローンの融資上限金額が抑えられてしまうというのも、資金需要者からするとデメリットのひとつと言えます。
2番抵当ローンはローン会社側からみても債権回収リスクの高いハイリスクな金融商品ですので、1番抵当ローンの融資金残高に想定される遅延損害金2年分を加算して不動産評価金額から減算し融資上限金額を算出します。
不動産評価金額が3000万円で1番抵当ローンの融資金残高が1000万円とすると、不動産評価金額の70%が融資上限金額として2100万円から1000万円を減算した1100万円が2番抵当ローンの融資上限金額にはならないということです。
1番抵当ローンの1000万円に想定遅延損害金2年分を加算するので、遅延損害金を年14%とすると1280万円となるので2100万円から1280万円を差し引いた820万円が2番抵当ローンの融資上限金額となります。

2番抵当ローンで不動産担保ローンを融資検討する資金需要者の方は、返済口数が増えても家計を圧迫しないゆとりを持った返済計画を立てて、融資上限金額も希望融資金額に見合うかを十分に注意して担保ローン相談することをお勧めします。

気になる事例VOL・278 は東京都江東区在住の山口様。60歳の男性で、江東区の自宅で学習塾を営む個人自営業者の方です。
2番抵当順位から事業運転資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで昭和60年新築です。
1階のリビングで学習塾として店舗利用、2階は居住用不動産として現在利用中です。
1番抵当順位で銀行の住宅ローンが2000万円担保設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都江東区大島、都営新宿線大島駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪120~130万円前後です。
大島駅近辺は大手スーパーのピーコックストアやまいばすけっと、大小商店が軒を連ねる買い物等に不便の無い住宅地です。
交通アクセスも都営新宿線で新宿まで乗り換え無しでアクセスでき、利便性は良好です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価120万円、総額3600万円と不動産担保査定評価しました。
1番抵当ローン融資残高1000万円に想定遅延損害金2年分を加算、2番抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても、不動産担保融資掛け目5割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


江東区の自宅で学習塾を営む山口様は事業運転資金として500万円を捻出するためメインバンクへローン相談しますが、確定申告が2年ほど未申告だったため融資否決されます。困った山口様はローン会社へ不動産担保ローン相談します。融資相談する際に2年ほど未申告であること、住宅ローンが残っているので2番抵当ローンを希望すること等を融資担当者に告げます。融資担当者から2番抵当ローンは担保余力もあるため問題無いと言われますが、確定申告は2年分申告してもらう事が融資条件と回答されます。山口様は確定申告の件を了承、正式に不動産担保ローンを申し込みます。不動産現地調査、必要書類の取得、1番抵当ローンの残高証明書を提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利9%、返済年数10年、毎月々6万3000円お支払い、返済総額760万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
2番抵当ローンのデメリットに関してのまとめです。

・銀行の住宅ローンやローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権を残したまま、後順位から不動産担保融資する2番抵当ローンには様々なメリットがあるが、2番抵当ローンにすることによる資金需要者のデメリットや注意点も多くある。
・2番抵当ローンが返済延滞し始めると最終的には担保不動産に差し押さえ登記され、差し押さえ登記の事実が銀行側に発覚すれば銀行は期限の利益を喪失させて住宅ローンの一括返済を請求することが可能となるので、ゆとりを持った返済シミュレーションを心掛ける。
・2番抵当ローンで不動産担保ローンを融資検討する資金需要者は、返済口数が増えても家計を圧迫しないゆとりを持った返済計画を立て、融資上限金額も希望融資金額に見合うかを十分に注意して担保ローン相談すること。

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