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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2019/1/26

贈与税対策は担保ローンを活用

贈与税対策は担保ローンを活用
ローン会社が取り扱う不動産担保ローンで税金納付を資金使途とされる資金需要者は多いですが、住民税や固定資産税、国民健康保険税といった確定された税金以外の、相続税や贈与税等のこれから発生し得る税金の対策にもローン会社の不動産担保ローンは融資対応しております。

高齢の物件所有者がご自身の死後、相続問題等で親族間に争いが起こらないようにするため、物件所有者が生きているうちに妻や子供たちへ生前贈与することがあります。
贈与を受けた側は贈与を受けた翌年に贈与税を納付する義務が生じますが、贈与を受ける不動産の価値や規模によっては相当高額な贈与税の納税義務が発生する可能性がありますので、贈与が確定したらあらかじめ税理士等に贈与税がどのくらいの納付額になるのか試算してもらうことをお勧めします。

贈与税の試算から相当高額な贈与税を納付することになった場合、自己資金が無ければ資金調達をする必要がありますが、銀行やローン会社から資金調達を検討している資金需要者は各金融機関の融資条件への注意が必要です。
銀行やローン会社によってはそもそも税金納付を資金使途として認めていない銀行もありますし、税金滞納明細書や納付書といったエビデンスの提出を求めてくるノンバンクもあります。
贈与税の納付以外で、例えば不動産の贈与を受けた親族Aが贈与を受けなかった親族BCへ現金を支払う等の取り決めがあった場合、支払う現金の資金調達も必要になりますが、もちろん銀行やローン会社によってはエビデンスが無ければ不動産担保ローン利用は制限されます。

生前贈与は相続と違って物件所有者の考えや気持ちで自由に贈与する相手を選べるというメリットはありますが、自由度が高い反面どうしても課税される贈与税率は高くなります。
物件所有者が存命中なので贈与した親族に注文を付けることも可能で、贈与を受けた親族は贈与を受けなかった親族へ現金を支払うこと等の注文を付けることで親族間の争いを防ぐことができます。
しかしローン会社へエビデンス提出可能な税金納付と違い、親族に支払う現金にはエビデンスが存在しません。
税金納付以外の資金使途がある不動産贈与を受けた資金需要者は、エビデンス提出が不可能でもある程度の使い道が自由な不動産担保融資を取り扱っているローン会社を選んで不動産担保ローン相談しましょう。
ハードルはそれなりに高いですが、融資担当者に率直な資金使途を伝えれば、具体的な解決策を用いた不動産担保ローンを提案してくれますので諦めずに担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・279 は大阪府大阪市在住の国吉様。40歳の男性で、大阪市内の広告代理店にお勤めの会社員の方です。
贈与税納税資金、親族への支払金として実家を担保に20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造平屋建てで昭和45年新築です。
国吉様のご実家で現在は空き家となっています。
現在一緒に暮らしているお父様から贈与を受けた物件で、銀行住宅ローンやその他の担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は兵庫県芦屋市東芦屋町、東海道本線芦屋駅よりバスで約5分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪100~110万円前後です。
芦屋駅近辺はデパートのラポルテを中心に大小商店が営業する活気ある住宅地です。
交通アクセスも東海道本線、阪急神戸線と複数路線が利用可能で、利便性は高いです。
担保査定としては高級な住宅地で非常に人気があります。
よって土地坪数50坪、土地坪単価100万円、総額5000万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても、不動産担保融資掛け目2割と融資上限金額以内で余裕もあるため問題ありません。


大阪市内の広告代理店に勤める国吉様は、高齢なお父様と同居する際に実家不動産の贈与を受けます。お父様から不動産贈与を受ける際に条件として、2人の兄弟に現金を300万円ずつ分け与えることを約束します。贈与税の納付準備と兄弟への分配金を銀行から資金調達しようとローン相談に行きますが、エビデンスの出ない親族への分配金は融資不可能と融資否決されます。困った国吉様は柔軟な融資対応してくれるローン会社A社へ不動産担保ローン相談します。融資担当者から資金使途に問題が無いこと、エビデンス提出不可能でもヒアリングでクリアできることを確認して正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利5%、返済年数20年、毎月々6万6000円お支払い、返済総額1584万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
贈与税対策は担保ローンを活用に関してのまとめです。
・ローン会社が取り扱う不動産担保ローンで税金納付を資金使途とする資金需要者は多いが、住民税や固定資産税、国民健康保険税といった確定された税金以外の、相続税や贈与税等のこれから発生し得る税金の対策にもローン会社の不動産担保ローンは融資対応している。
・贈与を受けた側は贈与を受けた翌年に贈与税を納付する義務が生じるが、贈与を受ける不動産の価値や規模によっては相当高額な贈与税の納税義務が発生する可能性があるので、贈与が確定したら税理士に贈与税がどのくらいの納付額になるのか試算してもらうことを勧める。
・高額な贈与税を納付することになった場合、自己資金が無ければ資金調達をする必要があるが、銀行等から資金調達を検討している資金需要者は金融機関の融資条件への注意が必要で、銀行によっては税金納付を資金使途として認めていない銀行もあるし、納付書等のエビデンス提出を求めてくるノンバンクもある。

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