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自宅一部を収益物件化で総量規制クリア

2019/2/2

貸金業法の総量規制が2010年に完全施行され、会社員の方が自宅不動産を担保に融資を受けることはハードルが高いという認識が世間一般的に浸透されてきましたが、それでも会社員の方の資金需要は増えており不動産担保ローン相談も多くお問い合わせをいただいております。

実際に会社員が自宅不動産を担保に融資を受けることは非常にハードルが高く、銀行系ノンバンクや大手ローン会社の中には不動産担保ローン相談において、自宅不動産で担保融資希望の会社員という内容だけで融資否決の結論を出してしまう貸金業者もあります。
例えば自宅不動産の評価金額が3000万円で住宅ローンやその他不動産担保ローン借り入れが無い無担保状態だったとしても、会社員の方への融資総量は年収の3分の1までと決まっており、いくら総評価3000万円の価値がある自宅不動産を所有していても年収が300万円であれば100万円までしか不動産担保融資することが出来ません。

会社員の方の自宅を不動産担保ローンで融資利用する場合は総量規制の対象となりますが、個人自営業者の方が自宅を担保に不動産担保ローン利用しても総量規制の対象外となります。
個人自営業者の規模や定義、職種は多種多様にありますが、サラリーマンの方が本業の他に副業で金銭の多寡に関わらず収入を得ていれば個人自営業者と見なすことも可能です。

会社員の方が自宅を担保とした不動産担保ローン相談で、自宅の一部分を息子が店舗として利用していて周辺不動産賃貸相場よりは割安だが、毎月々しっかりと賃料収入を得ていて確定申告も漏れずに行っているという融資事例のケースがありました。
親族間であっても毎月の安定的な賃料収入があり、会社員としての給与所得の他に不動産所得として毎年しっかりと確定申告していれば、不動産所得を得ている不動産賃貸業として個人自営業者の認定が可能です。
資金需要者が個人自営業者として認定されればローン会社側は会社員への不動産担保ローン融資ではなく、個人自営業者への事業資金として不動産担保ローン融資が可能となりますので、総量規制の制限を受けることなく不動産担保融資実行することが出来ます。

親族間同士の金銭受け渡しなので表に出すこと無く確定申告してこなかったので不動産担保ローンの融資審査に通らないのではないかと不安に思われている資金需要者もいらっしゃいますが、2～3年遡って修正申告し直せば担保融資審査に影響することはありません。

会社員だからと自宅不動産を担保に融資を受けることを諦めている資金需要者の方は、色んな側面からアドバイスが出来ますので、まずはお気軽に担保融資相談してみてください。

気になる事例VOL・280　は神奈川県鎌倉市在住の大久保様。60歳の男性で、横浜市内の官公庁にお勤めの地方公務員の方です。
お孫さんの教育資金、カードローンおまとめ資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで平成4年新築です。
1階部分で息子さんがカフェを経営していて賃料10万円で賃貸中、大久保様のお住まいは2階部分です。
住宅ローンも3年前に完済しており、担保権設定はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県鎌倉市佐助、JR横須賀線鎌倉駅より徒歩で約15分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪90～100万円前後です。
鎌倉駅近辺は鎌倉市役所やスーパーの紀伊国屋、観光客相手のお土産屋さん等が軒を連ねる活気ある行楽地です。
交通アクセスも横須賀線、江ノ島電鉄線と複数路線が利用可能で不便はありません。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価90万円、総額3600万円と不動産担保査定評価しました。
1階部分がカフェ形式の店舗併用住宅ですが、飲食店需要もある人気エリアなので担保評価の減点はしませんでした。
担保権設定も無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割弱と融資上限金額以内で問題ありません。

横浜市内の官公庁にお勤めの大久保様はお孫さんの教育費とご自身のカードショッピングローンのおまとめ費用で1000万円を捻出しようとローン会社Aへ担保融資相談しますが、会社員で自宅不動産担保を希望と伝えただけで総量規制の対象となるので高額な融資は不可能と断られます。困った大久保様はローン会社B社へ再度担保ローン相談します。融資担当者から自宅1階部分のカフェのことを聞かれ、息子に月10万円で賃貸中であることや賃貸借契約は締結していないが確定申告はしている旨を伝えます。融資担当者から賃貸収入を得ているのなら個人自営業者として事業ローン申し込みが可能とアドバイスされ、あらためて会社員ではなく個人自営業者として不動産担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6％、返済年数20年、毎月々7万2000円お支払い、返済総額1720万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

自宅一部を収益物件化で総量規制クリアに関してのまとめです。

・貸金業法の総量規制が2010年に完全施行され、会社員が自宅不動産を担保に融資を受けることはハードルが高いという認識が世間一般的に浸透されてきたが、それでも会社員の方の資金需要は増えており不動産担保ローン相談も多くお問い合わせをいただいている。
・会社員の自宅を担保ローンで融資利用する場合は総量規制の対象となるが、個人自営業者が自宅担保にローン利用しても総量規制の対象外となるので、個人自営業者の規模や職種は多種多様にあるが、サラリーマンが本業の他に副業で金銭の多寡に関わらず収入を得ていれば個人自営業者と見なすことも可能。
・会社員である資金需要者が個人自営業者として認定されればローン会社側は会社員への不動産担保ローン融資ではなく、個人自営業者への事業資金として不動産担保ローン融資が可能となるので、総量規制の制限を受けることなく不動産担保融資実行することが出来る。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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