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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/5/19

リバースモーゲージローンの注意点

リバースモーゲージローンの注意点
ローン会社が取り扱う不動産担保ローンはお客様の様々なニーズに融資対応しておりますが、自営業者やサラリーマンといった現役世代ではない高齢者や年金生活者の方にも不動産担保ローン対応するリバースモーゲージローンが注目を集めています。

リバースモーゲージローンは高齢者が老後の生活資金を捻出するために所有する不動産を担保に融資を受ける生活応援型の金融商品ですが、無職で収入が無い高齢者や年金収入のみの方でも融資利用出来る老後の生活補助的な役割を担うセーフティーネットとしても機能しています。

リバースモーゲージローンの返済期間は基本的には不動産所有者である高齢者が死亡した時までと定められており、死亡した後は担保不動産を売却して融資金返済に充当します。
銀行やローン会社によってリバースモーゲージローンの返済方式は様々で、毎月々の返済は一切行わず全て融資金に加算していき不動産売却時に一括して支払う返済方法もあれば、毎月々お利息のみの返済で元金は不動産売却時に一括返済という方法もあります。

リバースモーゲージローンは高齢者向けの老後生活資金にのみ融資利用が可能で、その他の資金使途へは一切融資対応していません。
例えば高齢者の息子が自営業者で、息子のために事業資金を援助してあげたいからとリバースモーゲージローンを融資利用することは出来ません。
リバースモーゲージローンは無職で無収入の高齢者や、年金収入だけでは生活が立ち行かない方が所有不動産を有効活用して不動産担保ローン利用する救済型ローンなので、貸出金利や返済方法が通常の不動産担保ローンと比較すると優遇されているケースが多いです。
優遇された貸出金利や返済方法を老後生活資金以外に転用、事業資金等に利用したことが銀行やローン会社に発覚すると最悪の場合、期限の利益の喪失事由に該当して一括返済を迫られることもありますのでリバースモーゲージローン資金使途の範囲内での融資利用を心がけましょう。

高齢者の方がご自身の老後資金以外での不動産担保ローン利用を希望する場合は、若い親族の方を主債務者に立てて、高齢者の方は担保提供者という立場で担保融資利用することをお勧めします。
息子の会社への資金援助資金、孫の教育資金や結婚資金等、様々な資金ニーズに不動産担保ローンは対応可能です。
リバースモーゲージローンと違い、物件所有者である高齢者が死亡した際にも不動産売却することなく継続して長期返済が可能となりますので、親族の同意が得られるのであれば通常の担保提供による不動産担保ローンも検討してみてはいかがでしょうか。

気になる事例VOL・263 は東京都稲城市在住の土田様。73歳の男性で、無職の年金生活者の方です。
息子の会社への事業資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建てで昭和40年新築です。
土田様が奥様と居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンやその他ローン利用は無く、現在は無担保状態です。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都稲城市大丸、京王線稲城駅より徒歩で約10分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪70~80万円前後です。
稲城駅近辺は大きな商業施設はありませんが、稲城市役所を中心に大小商店が軒を連ねる買い物等に不便の無い住宅地です。
交通アクセスも京王線、南武線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数25坪、土地坪単価70万円、総額1750万円と不動産担保査定評価しました。
銀行住宅ローン等も無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


年金収入で悠々自適の生活をしていた土田様は、自営業を営む息子から事業資金として1000万円を貸してもらえないだろうかと相談を受けます。土田様が所有する自宅は住宅ローン返済も終わっていたため、銀行に自宅を担保に融資を受けられないかと相談します。銀行担当者からリバースモーゲージローンであれば年金生活者への融資にも対応していると回答されます。しかしリバースモーゲージローンは所有者が死亡した際の不動産売却返済である事、老後の生活資金以外の資金使途には対応していないこと等の理由で融資利用を断念します。困った土田様はローン会社A社へ担保融資相談します。融資担当者からリバースモーゲージローンではなく、通常の不動産担保ローンで息子を主債務者、土田様は担保提供者とすれば不動産担保ローン利用が可能と回答を受けたため正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類取得、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数10年、毎月々11万1000円お支払い、返済総額1333万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
リバースモーゲージローンの注意点に関してのまとめです。

・ローン会社が取り扱う不動産担保ローンはお客様の様々なニーズに融資対応しているが、自営業者やサラリーマンといった現役世代ではない高齢者や年金生活者にも不動産担保ローン対応するリバースモーゲージローンが注目を集めている。
・リバースモーゲージローンは高齢者が老後の生活資金を捻出するために所有する不動産を担保に融資を受ける生活応援型の金融商品だが、無職で収入が無い高齢者や年金収入のみの方でも融資利用出来る老後の生活補助的な役割を担うセーフティーネットとしても機能している。
・リバースモーゲージローンは高齢者のための救済型ローンなので貸出金利や返済方法が優遇されているが、老後生活資金以外に転用して事業資金等に利用したことが銀行等に発覚すると最悪の場合、一括返済を迫られることもあるのでリバースモーゲージローン資金使途の範囲内での融資利用を心がけること。

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