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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/6/9

担保ローン相談を円滑に進めるための事前準備

担保ローン相談を円滑に進めるための事前準備
不動産担保ローンを融資検討している資金需要者の方は貸出金利は何パーセントなのか、長期返済は可能なのか、融資審査は甘いのか厳しいのか等々、様々な期待や不安を抱えて融資お問い合わせをいただきますが、不動産担保ローン相談を円滑に進めるためには担保不動産の内容や債務状況をある程度は把握しておく必要があります。

不動産担保ローンの融資相談をする際には、最寄りの法務局で取得可能な不動産の登記簿謄本や公図等を事前に用意しておくと間違いがありません。
不動産登記簿謄本(全部事項証明書)には物件所有者名や土地の坪数、建物の地区年月日、担保権設定の有無等、対象不動産の主要な内容が把握できます。

担保不動産の大きさや地形の他にも担保不動産が農村部や山間部といった住宅地以外に所在する場合は、担保不動産の用途地域も調べておくと良いでしょう。
用途地域は市街化区域、市街化調整区域、無指定区域と分類されますが、それぞれの市役所、町村役場で確認することが可能です。
電話でのお問い合わせでも用途地域の確認は可能ですが、用途地域が市街化調整区域や無指定区域に指定されている不動産だった場合は、所有者以外の第三者が自由に建物を再建築出来るかどうかを調べる必要があるため、不動産登記簿謄本や公図といった不動産の内容が分かる資料を持参して市町村役場へ事前相談しておくと不動産担保ローン融資相談時に無駄がありません。

銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際には税金の納税状況を必ずチェックされますので、担保ローン融資相談する前に各種税金の納税状況はしっかり確認しておきましょう。
会社員や個人自営業者が主債務者の場合は住民税や固定資産税、所得税や国民健康保険税の納税状況チェックは必須ですし、法人主債務であれば法人税や消費税の納税状況もチェックしましょう。
各種税金に未納があったとしても担保ローンの融資金で税金納付が可能であれば、ローン会社の不動産担保ローンは融資利用可能です。
レアな融資事例としては、夫の扶養に入っている専業主婦が主債務者として担保融資を検討している事例で、夫の国民健康保険税に滞納があるケースでした。
妻の所有する不動産の固定資産税には税金滞納が無いものの、扶養に入っている夫の国保税滞納が同一世帯の税金未納と見做されて、妻の所有する不動産にも影響を及ぼす可能性があるという結論に達し担保ローン融資審査が否決された融資事例もありました。

担保不動産に抵当権設定されている銀行住宅ローンの正確な残高確認も、担保ローン融資事前準備の大切なチェックポイントです。
資金需要者の曖昧な記憶で住宅ローン残高が800万円と自己申告しておいて、いざ返済割賦表や残高証明書で確認してみると890万円だったというケースも少なくありません。
担保評価がギリギリでローン残高が数十万円変わっただけで担保融資審査が否決されることもありますので、ローン残高確認は正確に把握して不動産担保ローンの融資相談に挑みましょう。

気になる事例VOL・264 は奈良県奈良市在住の寺田様。56歳の男性で、奈良市内で運送業を営む個人自営業者の方です。
事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地80坪、建物木造2階建てで昭和42年新築です。
寺田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンやその他ローンの担保権設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は奈良県奈良市青山、関西本線奈良駅より車で約15分の市街化調整区域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪10~15万円前後です。
奈良駅近辺は奈良県庁を中心に大手スーパーやホテル、大小商店等が軒を連ねる地方都市部の街ですが、奈良市青山近辺は閑静な住宅エリアで公園や牧場等に囲まれています。
交通アクセスは奈良駅まで車で15分程度で、自家用車がないと非常に不便です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数80坪、土地坪単価10万円、総額800万円と不動産担保査定評価しました。
先順位担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


奈良市内で運送業を営む寺田様はトラックの買い替え資金調達のためにローン会社A社へ不動産担保ローン相談しますが、市街化調整区域内の不動産には貸せませんと融資審査を否決されます。困った寺田様はローン会社B社へ再度担保ローン相談します。融資担当者から市街化調整区域内の不動産でも第三者が建物を建て替えることが出来れば担保融資審査は可能と告げられます。寺田様は登記簿謄本や公図を持参して奈良市役所へ行き、市街化調整区域内でも第三者の建物再建築が可能か市職員に聞き込みます。聞き込みした結果、第三者でも建物再建築が可能と判明したためローン会社B社へ正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額500万円、貸出金利7%、返済年数20年、毎月々3万8000円お支払い、返済総額930万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
担保ローン相談を円滑に進めるための事前準備に関してのまとめです。

・不動産担保ローンを検討している資金需要者は金利は何パーセントなのか、長期返済は可能か、融資審査は甘いか等々、期待や不安を抱えてお問い合わせをいただくが、担保ローン相談を円滑に進めるためには担保不動産の内容や債務状況をある程度は把握しておく必要がある。
・用途地域が市街化調整区域に指定されている不動産だった場合、所有者以外の第三者が自由に建物を再建築出来るかどうかを調べる必要があるため、登記簿謄本や公図といった不動産の内容が分かる資料を持参して市町村役場へ事前相談しておくと融資相談時に無駄が無い。
・担保不動産に設定されている住宅ローンの正確な残高確認も事前準備の大切なチェックポイントで、担保評価がギリギリで残高が数十万円変わっただけで融資審査が否決されることもあるので、ローン残高確認は正確に把握して不動産担保ローンの融資相談に挑むことが大事。

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