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不動産担保ローン情報ブログ

気になる事例

不動産担保ローンを利用検討中・利用中の方に、貸金業法第24条の40の規定に基づく講習の
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第二抵当担保ローンのメリットデメリット

第二抵当不動産担保ローンのメリットとデメリットについて、借り手である資金需要者が受ける不動産担保ローン利用時のメリットとデメリット、貸し手である不動産担保ローン業者が受ける不動産担保ローン融資実行時のメリットとデメリットに分けて解説していきます。

第二抵当ローンはお気軽にご相談下さい

第二抵当ローンはお気軽にご相談下さい 不動産担保ローン実行時に現在返済中の住宅ローンや事業資金ローン等、ローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が担保設定されている後順位から不動産担保ローン実行することを第二抵当権ローン、第二根抵当権ローンと言いますが、抵当権や根抵当権といった担保権の抵当順位は担保権者である債権者の債権回収順位を表していて、抵当順位によってメリットやデメリットがあります。
資金需要者は支払い中の住宅ローンや、事業資金ローンの低金利でメリットの大きい金融商品を残したまま、第二抵当権、第二抵当順位からの不動産担保ローンが利用出来るので債務者側からするとメリットが多いですが、抵当権者である債権者からすると第二抵当権、第二抵当順位での不動産担保ローンは債権回収リスクが高まるためデメリットが大きくなります。

無理のない返済を提案

債務者のメリットを優先して住宅ローンを残したまま第二抵当順位、第二抵当権で不動産担保ローン実行したローン会社は、先順位担保権者への返済状況や延滞遅延情報を調査、管理することが出来ないというデメリットが生じます。
住宅ローンの返済延滞を繰り返して遅延損害金が膨らんだ状態で不動産競売の強制執行となり、不動産価格も担保ローン実行時と比較して下落していたら債権回収が不可能な不良債権化するリスク、デメリットもあるため、ローン会社は住宅ローンを含めた第二抵当権、第二抵当順位ではない、メリットの大きい第一抵当での不動産担保ローンを債務者に提案します。

メリットとデメリットで比較すればメリットの多い住宅ローンを残したまま第二抵当権、第二抵当順位での不動産担保ローンを希望される資金需要者は多いですが、第二抵当順位、第二抵当権での不動産担保ローンに対応しているメリットあるローン会社もあれば、返済中の不動産担保ローンは全て借り換えが条件の第二抵当不可、第二抵当順位NGのデメリットのある不動産担保ローン対応するローン会社もありますので、金融機関ごとの担保ローン条件をしっかり把握しておくことが資金需要者の不動産担保ローン利用のメリットとデメリットの比較に繋がります。
債務者にとってメリットの多い住宅ローンを残したまま第二抵当順位、第二抵当権で融資対応するローン会社の中には、先順位担保権者のローン残債務と第二抵当権、第二抵当順位でのローン実行金額の比率を重視した先順位ローン比率を予め設定しているローン会社もあります。
住宅ローン返済中で融資残高が1000万円残っている場合で先順位ローン比率50%と規定されていれば、第二抵当順位、第二抵当権で500万円以上は借り入れる必要があり、必要以上の余剰なローンを受けなければならないデメリットが発生する可能性もあります。

抵当権や根抵当権といった担保権順位は設定日付が早い順に番号が付されますが、第一、第二といった番号は債務弁済を受ける優先的な権利の順番のことで、ローン会社は第二抵当よりも第一抵当権のほうがメリットがありますし、第二抵当権、第二抵当順位のほうが債権回収リスクが高まりデメリットが大きくなります。
第一、第二抵当といった担保権の設定順位は債権者や債務者、利害関係者同士の合意やメリットの多さ、デメリットの少なさが重なれば、例えば第二抵当権者と第三抵当権者の設定登記を後順位から第二抵当へと変更することが可能です。
複数の担保権が設定されていて、複数担保権のうちの先順位抵当権が債務完済された場合、第二、第三抵当権者の登記番号はひとつずつ繰り上がり、自動的に第三抵当権者は第二抵当権者へ、第二抵当権者は第一抵当権者となり、ローン会社のメリットやデメリットも第二抵当権、第二抵当順位から繰り上がるので有利になっていきます。

債務者の取ってメリットの多い住宅ローンを残したままの第二抵当順位、第二抵当権、第二根抵当権で担保ローン実行できるローン上限金額と、債務者にとってデメリットの多い住宅ローンを含めて借り換える第二抵当権、第二抵当順位ではない第一抵当権での不動産担保ローン上限金額は変動し、債務者や債権者のメリットやデメリットも変わってきます。
不動産担保ローン貸出金利も第二抵当権、第二抵当順位は債権回収リスクが高まりデメリットも多いため金利は高金利となりますし、第二抵当ではない第一抵当での不動産担保ローンは債権回収リスクが低くなりメリットも多いため貸出金利も低金利に優遇されます。

不動産担保ローンを借り入れるメリットやデメリットを考慮して、資金需要者が手元に残したい必要資金、不動産担保ローン実行時の貸出金利、毎月々の返済総額等々、住宅ローンを残したまま第二抵当順位、第二抵当担保ローンを受けた際のメリットとデメリットをじっくり検討して、お客様にとって無理の無いメリットの多い返済シミュレーションを組みましょう。

不動産担保ローン融資実行事例の紹介

気になる事例VOL・171 は大阪府大阪市天王寺区在住の内田様。46歳の男性で、大阪市内で電気工事業を営む法人経営の方です。
新規開業資金担保ローンの後順位から第二抵当権で15年長期返済型、元利均等返済方式で700万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建てで平成5年新築です。
内田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行の新規開業資金担保ローンが1500万円設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。返済延滞や税金未納はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は大阪府大阪市天王寺区空清町、JR大阪環状線玉造駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均して坪150~160万円前後です。
玉造駅近辺は大小商店が軒を連ねる活気ある商店街です。
鶴橋駅や難波駅、心斎橋駅も徒歩圏で、複数路線が利用可能な便利な地域です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。

よって土地坪数25坪、土地坪単価150万円、総額3750万円と不動産担保査定評価しました。

銀行のローン残債務1000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第二抵当から700万円の不動産担保ローンを実行しても不動産担保融資掛け目5割強と担保融資上限金額以内で問題ありません。

銀行の新規開業資金ローンを受けて事業をスタートさせた内田様は順調に売り上げを伸ばしていきます。事業拡大を図り設備投資を決断しますが、メインバンクから第二抵当であることを理由に担保ローン審査が否決されます。銀行の貸出金利が低金利でメリットがあったので継続ローン利用したかった内田様は、第二抵当でローン借り入れを受けた際のメリットとデメリットを十分に考慮した上で、第二抵当からでもローン対応可能なローン会社の不動産担保ローン利用を検討します。ローン会社A社へ第二抵当からの不動産担保ローンを申し込み、不動産担保査定調査を経て不動産担保余力、会社決算内容ともに問題なく無事に担保ローン審査が可決されました。

銀行の残高証明書、返済予定表、その他必要書類を提出頂きまして後日、融資金額700万円、貸出金利8,5%、返済年数15年、毎月々6万9000円お支払い、返済総額1241万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

まとめ

第二抵当担保ローンのメリットデメリットに関してのまとめです。
  • 不動産担保ローン融資実行時に住宅ローンや事業資金ローン等の抵当権、根抵当権が担保設定されている後順位から融資実行することを第二抵当担保ローンと言うが、担保権の抵当順位は債権者の債権回収順位を表していて第二抵当で借り入れるメリットやデメリットがある。
  • 資金需要者は住宅ローンや事業資金ローンの低金利でメリットの多い金融商品を継続利用したまま、第二抵当から担保融資が受けられるので債務者側からするとメリットは大きいが、債権者側からすると債権回収リスクが高まるのでデメリットが大きい。
  • 不動産担保ローンで借り入れるメリットやデメリットを考慮し、債務者が手元に残したい必要資金や貸出金利、毎月の返済総額等々、住宅ローンを残したまま第二抵当担保ローンを受けた際のメリット、デメリットを検討して、無理の無い返済シミュレーションを組むことが大事。


監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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