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2番抵当担保融資ローンのメリットデメリット

2番抵当担保融資ローンのメリットとデメリットについて、借り手である資金需要者と貸し手である不動産担保ローン業者に分けて解説していきます。

2番抵当融資はお気軽にご相談下さい

2番抵当融資はお気軽にご相談下さい 不動産担保ローン融資実行時に現在返済中の住宅ローンや事業資金ローン等、金融機関の抵当権や根抵当権といった担保権が担保設定されている後順位から不動産担保融資実行することを2番抵当権設定融資、3番抵当権設定融資と言いますが、抵当権や根抵当権といった担保権の抵当順位は担保権者である債権者の債権回収順位を表しています。
借り手側である資金需要者は支払い中の銀行住宅ローンや、政策金融公庫の事業資金ローン等の低金利な金融商品を残して継続利用したまま、2番抵当順位からの不動産担保ローンが融資利用出来るので債務者側からすると有利でメリットも大きいですが、貸し手側である債権者からすると債権回収リスクが高まるためデメリットが大きくなります。

無理のない返済を提案

銀行の住宅ローンを残したまま第2抵当権設定で不動産担保融資実行したノンバンクやローン会社は、先順位担保権者への返済状況や延滞遅延情報を調査、管理することが出来ません。
返済中である住宅ローンの返済延滞を繰り返して遅延損害金が膨らんだ状態で不動産競売の強制執行となり、不動産価格も担保融資実行時と比較して下落していたら債権回収が不可能な不良債権化するリスクもあるため、ノンバンクやローン会社は債権回収リスクの少ない返済中の銀行住宅ローンを含めた1番抵当順位での不動産担保おまとめローンを債務者に対して提案するのです。

住宅ローン返済中で、銀行住宅ローンを残したまま第2抵当順位での不動産担保ローンを希望される資金需要者は多いですが、第2抵当権設定での不動産担保ローンに融資対応しているローン会社もあれば、返済中の先順位担保ローンは全て借り換えが条件の第1抵当順位のみ不動産担保融資対応するノンバンクもありますので、金融機関ごとの担保ローン条件や融資対応方法をしっかり比較しておくことが大事です。
銀行住宅ローンを残したまま第2抵当権設定で融資対応するローン会社の中には、第1抵当権者のローン残債務と第2抵当権設定での融資実行金額の比率を重視した先順位融資比率を予め設定している貸金業者もあります。
例えば住宅ローン返済中で融資金残高が1000万円残っている場合で先順位融資比率50%と規定されていれば、第2抵当権設定で500万円以上は借り入れる必要があり、必要以上の余剰な融資を受けなければならないデメリットが発生する可能性もありますので注意しましょう。

抵当権や根抵当権といった担保権の設定順位は設定日付が早い順に順位番号が付されますが、順位番号とは債務弁済を受ける優先的な権利順位のことです。
担保権の設定順位は債権者や債務者、利害関係者同士の合意があれば、例えば2番抵当権者と3番抵当権者の設定順位を変更することが可能です。
複数の担保権が4番抵当権まで設定されていて、複数担保権のうちの1番抵当権が債務完済された場合、2番3番4番抵当権者の順位番号はひとつずつ繰り上がり、自動的に1番2番3番抵当権者となります。

銀行住宅ローンを残したままの2番抵当権設定で担保融資実行できる融資上限金額と、返済中の住宅ローンを含めて借り換える1番抵当権設定での不動産担保ローン融資上限金額は変動します。
融資貸出利率も第2抵当順位は債権回収リスクが高まるため貸出金利は高金利となりますし、1番抵当順位での不動産担保ローンは債権回収リスクが低くなるため貸出金利も低金利に優遇されます。

資金需要者がお手元に残したい必要資金、融資実行時の貸出金利、毎月々の返済総額等々、住宅ローンを残したまま第2抵当担保融資を受けた際のメリットとデメリットをじっくり検討して、お客様に無理の無い返済シミュレーションを組みましょう。

不動産担保ローン融資実行事例の紹介

気になる事例VOL・171 は大阪府大阪市天王寺区在住の内田様。46歳の男性で、大阪市内で電気工事業を営む法人経営の方です。
政策金融公庫の新規開業資金担保ローンの後順位から2番抵当権設定、事業設備資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で700万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建てで平成5年新築です。
内田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
1番抵当権に政策金融公庫の新規開業資金担保ローンが1500万円設定されていて、融資金残債務は1000万円あります。返済延滞や税金未納はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は大阪府大阪市天王寺区空清町、JR大阪環状線玉造駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引坪相場は平均して坪150~160万円前後です。
玉造駅近辺は大小商店が軒を連ねる活気ある商店街です。
鶴橋駅や難波駅、心斎橋駅も徒歩圏で、複数路線が利用可能な便利な地域です。
担保査定としては中級から高級程度の住宅地です。

よって土地坪数25坪、土地坪単価150万円、総額3750万円と不動産担保査定評価しました。

1番抵当順位の政策金融公庫の融資金残債務1000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、2番抵当順位から700万円の不動産担保ローンを実行しても不動産担保融資掛け目5割強と担保融資上限金額以内で問題ありません。

5年前に政策金融公庫の新規開業資金融資を受けて新規事業をスタートさせた内田様は順調に事業売り上げを伸ばしていきます。事業拡大を図り設備投資を決断しますが、メインバンクから2番抵当順位を理由に担保融資審査が否決されます。政策金融公庫の貸出金利が低金利なので継続融資利用したかった内田様は、2番抵当順位からでも融資対応可能なノンバンクの不動産担保ローン利用を検討します。ノンバンクA社へ2番抵当順位からの不動産担保ローンを申し込み、不動産担保査定調査を経て不動産担保余力、会社決算内容ともに問題なく無事に担保融資審査が可決されました。

政策金融公庫の残高証明書、返済予定表、その他必要書類を提出頂きまして後日、融資金額700万円、貸出金利8,5%、返済年数15年、毎月々6万9000円お支払い、返済総額1241万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

まとめ

2番抵当担保融資ローンのメリットデメリットに関してのまとめです。
  • 不動産担保ローン融資実行時に住宅ローンや事業資金ローン等、金融機関の抵当権、根抵当権が担保設定されている後順位から融資実行することを2番抵当融資、3番抵当融資と言うが、担保権の抵当順位は債権者の債権回収順位を表している。
  • 資金需要者は銀行住宅ローンや、政策金融公庫の事業資金ローン等の低金利な金融商品を継続融資利用したまま、2番抵当順位から担保融資が受けられるので債務者側からするとメリットは大きいが、債権者側からすると債権回収リスクが高まるのでデメリットが大きい。
  • 手元に残したい必要資金や貸出金利、毎月の返済総額等々、住宅ローンを残したまま2番抵当担保融資を受けた際のメリット、デメリットを検討して、無理の無い返済シミュレーションを組むことが大事。

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