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親名義の不動産を担保にする際の注意点

2019/3/16 親名義の不動産を担保にお金を借りられないか、資金需要者の所有ではない父親や母親といった親名義の不動産や、実父や実母と同じ一親等の家族である実子が所有する不動産を担保に融資を受けられるのかというローン相談や融資お問い合わせは多いですが、不動産所有者である父親や母親、子供といった親族の承諾がしっかり得られていて、尚且つ契約行為等に支障のない判断能力が備わっている不動産所有者であれば親の土地を担保にしたり、親名義の不動産や一親等の家族である義父や義母、子の不動産、二親等の親族である祖父や祖母、兄弟姉妹、孫が所有する不動産でも担保提供を受けて不動産担保ローンを融資利用することは可能です。

親名義の不動産担保ローン融資は親の承諾を

親名義の不動産を担保に
不動産担保ローン融資を受ける場合の注意点

ローン会社側が最も重要視するのが
不動産所有者である親の明確な
承諾の有無です。

親への担保提供の承諾を得ることから
始めましょう。

資金需要者が親名義の不動産を担保に不動産担保ローン融資を受ける場合にはいくつかの注意点がありますが、ローン会社側が最も重要視するのが不動産所有者である父親や母親、義父や義母、祖父や祖母、兄弟姉妹、子供や孫といった家族や親族の明確な承諾の有無です。
親名義の親の土地を担保に融資検討する資金需要者の中には、担保提供をするという親や家族の承諾を曖昧にしたまま不動産担保融資申し込みをしてしまうケースもありますが、ローン会社側が不動産担保ローンの融資事前説明を行う際に担保提供することの明確な承諾が親や親族から得られてないと判断されれば不動産担保ローン融資はその時点でストップします。

一親等の家族である実父や実母、義父や義母、子供、二親等の親族である祖父や祖母、兄弟姉妹、孫、三親等である叔父や伯母、甥や姪からの担保提供の承諾を曖昧にしたまま不動産担保ローン融資申し込みをして、最終的には親や親族、親戚だから頼み込めばどうにかなると甘い考えをお持ちの資金需要者の方は必ずトラブルになって結果的に不動産担保融資を受けられなくなるケースがほとんどなので、まずはしっかり親や家族、親族への担保提供の承諾を得ることから始めましょう。

親名義の不動産担保ローン融資の注意点

親の土地を担保に親や家族の担保提供で不動産担保ローンを受ける際の注意点は他にもあり、ローン会社側が親の明確な承諾の意思と同等に重要視するのが担保提供者である親の契約行為等に関する判断能力です。
不動産担保ローンを融資利用する資金需要者の親世代となると70歳以上の高齢者が多くなりますが、高齢になればなるほど注意が必要なのが痴呆症等の契約行為に支障をきたす健康上の身体的な問題です。

高齢者へは判断能力チェック もしくは診断書の提出: ローン会社の融資審査基準にもよりますが親の土地を担保にお金を借りる場合、高齢者の親や祖父、祖母への判断能力のチェック方法として融資担当者のヒアリングで済ませるローン会社もあれば、70歳以上の高齢者には全て医師が書面捺印した病院の診断書を提出させるノンバンクもあります。

ご自身の健康面に自信のある祖父や祖父といった高齢者の親族は診断書の提出に対して抵抗感や嫌悪感を感じる方もいらっしゃるので、担保提供をお願いする資金需要者は予め融資担当者に診断書の提出の有無を確認しておくことをお勧めします。

親名義の不動産担保ローンはしっかり説明を

: 親名義の親の土地を担保にお金を借りる不動産担保ローンに融資申し込みを検討している資金需要者の方は、担保提供者である父親や母親、親族に対して資金需要の必要性や必要とする融資金額の提示、返済計画等をしっかり説明して担保提供者が納得した上でローン会社に不動産担保ローン融資相談しましょう。

2020年4月1に民法が大幅に法改正されました。
民法改正により、個人根保証契約については契約締結時に極度額を定めなければならず、極度額を定めていない連帯保証条項は無効とされることとなりました。
その他にも主債務者から連帯保証人への情報提供義務や、債権者から連帯保証人への情報提供義務がルール義務化されました。
今回の民法改正に伴い、ローン会社やノンバンク各社は担保提供者を連帯保証人として契約締結するのではなく、担保不動産の価値範囲内でのみ保証する物上保証人として金銭消費貸借契約するローン会社が大多数を占めることとなったことも担保提供者である父や母といった家族、義父や義母、祖父母や実子、兄弟姉妹等の親族にもしっかり説明すると担保提供にも安心して協力してもらえるのではないでしょうか。

気になる事例VOL・284　は埼玉県越谷市在住の南野様。
57歳の男性で、越谷市内でクリーニング店を営む個人自営業者の方です。
父親名義の実家を担保に20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

親名義の不動産を担保にする際の実例紹介

: 不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造平屋建てで昭和45年新築です。
南野様のご実家で、現在はご両親が居住用不動産として利用中です。
銀行住宅ローンやその他担保権設定はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は埼玉県越谷市南越谷、JR武蔵野線南越谷駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50～60万円前後です。
南越谷駅近辺は大手スーパーのイオンや駅ビルを中心に、大小商店や飲食店が軒を連ねる活気ある住宅街です。
交通アクセスもJR武蔵野線、東武スカイツリーラインと複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。

よって土地坪数30坪、土地坪単価50万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
銀行住宅ローン等の担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。

越谷市内でクリーニング店を営む南野様は古くなったクリーニング設備の新規購入のため、メインバンクへ事業運転資金の融資申し込みをしますが直近の確定申告の内容を指摘され融資審査が否決されます。

困った南野様は実家不動産を担保にローン会社からの不動産担保ローンを検討します。実家不動産は父親の名義なのでお父様に担保提供をお願いし、お父様も自宅を担保にすることを承諾します。担保提供者の承諾を得たため、ローン会社A社へ正式に不動産担保ローン申し込みします。

不動産現地調査、必要書類の提出、お父様の診断書の提出、事業計画書の作成、社内融資稟議可決、担保提供者への融資事前説明、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6％、返済年数20年、毎月々3万6000円お支払い、返済総額860万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

親名義の不動産を担保にする際のまとめ

親名義の不動産を担保にする際の注意点に関してのまとめです。

資金需要者の所有ではない親名義の不動産を担保に融資を受けられるかという相談は多いが、所有者である親の承諾が得られていて契約行為等に支障のない判断能力が備わっている不動産所有者であれば、担保提供での担保ローン融資利用することは可能。
親からの担保提供の承諾を曖昧にしたまま担保ローン融資申し込みをして、最終的には親だから頼み込めばどうにかなると甘い考えを持っている資金需要者は必ずトラブルになって結果的に不動産担保融資を受けられないケースがほとんどなので、まずはしっかり親への担保提供の承諾を得ることから始めることが大事。
親名義の不動産を担保に融資申し込みを検討している資金需要者は、担保提供者である親に対して資金需要の必要性や必要とする融資金額の提示、返済計画等をしっかり説明して担保提供者が納得した上でローン会社に不動産担保ローン融資相談すること。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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