共有者と協力して不動産担保ローン活用

2026/2/14 共有者と協力してローン会社の不動産担保ローンを融資利用する場合、持分融資のみの単独で不動産担保ローンを申し込むよりも借入可能額が増えるなどのメリットがある一方で、共有者との権利関係や債券の責任範囲が複雑になるという注意点があります。

共有持分と担保の関係を理解する

ローン会社の不動産担保ローンでは通常、不動産の所有権全体を担保に入れることが求められます。
資金需要者の持分権利だけでなく共有者全員が不動産の所有権全体を担保に入れてもいいと同意し、ローン会社の金銭消費貸借契約に加わる必要があります。
ローン会社からお金を借りるのが資金需要者のみであっても、他の共有者は自分の持ち分を担保に提供する人として物上保証人という扱いになります。
債務者である資金需要者の返済が延滞等で滞れば、物上保証人である共有者の持ち分も含め不動産全体が競売にかけられるリスクがあります。

共有者の役割と責任

共有者が締結する不動産担保ローンの融資契約の形には大きく分けて連帯保証人契約と物上保証人契約のパターンがありますが、連帯保証人と物上保証人のどちらで金銭消費貸借契約を締結するかで共有者の債務負担が変わります。
共有者が連帯保証人契約を締結した場合は、共有者である連帯債務者全員で不動産担保ローンを借りることとなり、主債務者本人と同等の返済義務を負うことになります。
共有者が物上保証人契約を締結した場合は主債務者が借主となり、他の共有者は不動産の担保提供のみでローン会社への返済義務は生じませんが、主債務者が返済不能となった時は共有者も不動産を失うリスクがあります。

起こりやすいトラブルと回避策

資金需要者と共有者が協力して不動産担保ローンを組む際に、最も注意すべきは共有者との将来的な人間関係の変化です。
ローン会社の不動産担保ローン返済時に共有者が自身の不動産持ち分だけ売却したいと思っても、不動産担保ローンの残高が残っている状態では持ち分のみの不動産売却は難しいです。
不動産担保ローン利用中に共有者が亡くなった場合、その持ち分は相続人に引き継がれますが、相続人が不動産担保ローンや担保提供に協力的でない場合は不動産担保借り換えやローンの条件変更ができなくなるリスクがあります。
主債務者が返済は自分がすると約束していても支払いや返済が滞れば、銀行やローン会社は容赦なく共有者の不動産を競売差し押さえします。
主債務者の返済延滞や遅延が原因で、親族やパートナー間の関係が破綻するケースは少なくありません。

事前にやっておくべきチェックリスト

ローン会社との金銭消費貸借契約前に、共有者と以下の項目を必ず確認してください。
完済計画を共有して何年で融資金を完済し、月々いくら払うのかを透明化しましょう。
万が一の際のルールを作り、主債務者の返済が苦しくなった時に不動産を任意売却するのか等、いざという時の出口戦略を話し合っておきましょう。

共有者と協力して不動産担保ローン活用に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンでは不動産の所有権全体を担保に入れることが求められ、資金需要者の持分権利だけでなく共有者全員が不動産の所有権全体を担保に入れてもいいと同意し、ローン会社の金銭消費貸借契約に加わる必要がある。
・共有者が締結する不動産担保ローンの融資契約の形には大きく分けて連帯保証人契約と物上保証人契約のパターンがあるが、連帯保証人と物上保証人のどちらで金銭消費貸借契約を締結するかで共有者の債務負担が変わる。
・不動産担保ローン利用中に共有者が亡くなった場合、その持ち分は相続人に引き継がれるが、相続人が不動産担保ローンや担保提供に協力的でない場合は不動産担保借り換えやローン条件変更ができなくなるリスクがある。