不動産担保ローン持分融資の注意点

2025/12/6 不動産担保ローンで貸金業者やローン会社から資金需要者ご自身の持分のみを担保にして不動産担保融資を受ける場合、特に注意すべき点がいくつかありますので説明していきます。

担保評価額と融資金額が低くなる可能性

不動産担保ローンで持分融資は不動産全体が担保権設定できる所有権融資と比べて市場での流動性（売却しやすさ）が著しく低いため、金融機関やローン会社、貸金業者による担保評価額が大幅に低くなる傾向があります。
不動産担保ローン審査の担保評価額が低くなる結果、ローン会社から借り入れできる持分融資の融資可能額も低くなり、資金需要者の希望融資金額に届かない可能性があります。

融資条件が厳しくなる可能性

不動産担保ローンの持分融資は金融機関やローン会社にとって回収リスクが高いと判断されるため、融資金利が通常よりも高く高金利に条件設定されたり、不動産担保ローン融資審査が厳しくなったりする傾向があります。
共有名義で資金需要者ご自身の持ち分のみを担保とする不動産担保融資を取り扱っている金融機関やローン会社が限られていて、一般的な都市銀行や地方銀行、大手ノンバンク等では難しいことが多いです。

他の共有者への影響と同意

万が一でもローン会社の返済が滞り、担保権が実行されて債務者の持ち分が不動産競売にかけられた場合、債務者の所有する持分は第三者に落札される可能性がありますが、担保権設定されている持ち分が第三者に競売落札されると、債務者以外の他の共有者は見知らぬ第三者と不動産を共有することになり、共有関係が複雑化し、所有不動産の利用や管理についてのトラブルに発展するリスクがあります。
不動産全体の所有権担保とする場合は共有者全員の同意が必須となり、資金需要者の持分のみを担保にする場合は他の共有者の同意が不要なケースがほとんどですが、金融機関やローン会社によっては共有名義人への同意を求められる場合もあります。

その他の注意点

ローン会社が取り扱う不動産担保ローン持分融資の条件として、他の共有者などに連帯保証人となることを求められるケースがあります。
共有者への同意が必要な場合はもちろん、不要な場合でも将来的にローン会社への返済が滞った際などに他の共有者に持分融資借入の事実が知られるリスクがあります。

アドバイス

不動産担保ローンの持分融資を検討される際は、まず取り扱い可能な金融機関やローン会社に相談し、資金需要者ご自身の持ち分に対する担保評価額や融資条件をしっかりと確認することが重要です。
不動産全体を担保とする所有権融資と比較し、他の共有者と話し合って同意を得られるかどうかも含めて、慎重に不動産担保ローン利用するのかしないのか検討することをおすすめします。

不動産担保ローン持分融資の注意点に関してのまとめです。

・不動産担保ローンで持分融資は不動産全体が担保権設定できる所有権融資と比べて市場での流動性が著しく低いため、金融機関やローン会社、貸金業者による担保評価額が大幅に低くなる傾向がある。
・不動産担保ローンの持分融資は金融機関やローン会社にとって回収リスクが高いため、融資金利が通常よりも高く高金利に条件設定されたり不動産担保ローン融資審査が厳しくなったりする傾向がある。
・ローン会社の返済が滞り担保権実行されて債務者の持ち分が競売にかけられた場合、債務者の持分は第三者に落札される可能性があるが、持分が第三者に落札されると他の共有者は第三者と不動産共有することになり不動産利用や管理についてトラブルになるリスクがある。