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ローン会社各社の担保評価方法

2019/2/16

担保となる不動産の担保評価を算出する際に、都市銀行や地方銀行、信用金庫、ローン会社、ノンバンク各社によって独自の不動産担保評価算出方法があり、都市銀行では担保評価不足により融資否決された担保不動産が、ローン会社では担保不動産が高評価で融資可決されたという融資事例は多くあります。

担保不動産の地域、エリアも担保評価する際の重要なポイントで、例えば信用金庫や信用組合といった中規模な金融機関の場合は担保不動産の地域に支店が無いと融資対象外となったり、ローン会社の中には担保融資対象エリアを担保価値や流通性ではなく、市区町村で区切ってしまって担保不動産の内容は一切聞かず担保融資不可の結論を出してしまうノンバンクもあります。

東京都内や大阪府大阪市、愛知県名古屋市等、都市部の住宅地や分譲マンション、収益不動産の担保評価は不動産地価や流通性等が安定しているため、各種銀行やローン会社も比較的安定した担保評価が算出されますが、地方都市や田舎の住宅地や分譲マンション、アパートや一棟ビルなどの収益不動産は地価や流通性等が安定していないため、銀行やローン会社もより慎重で多角的な不動産担保評価を実践するので消極的な不動産担保評価に落ち着いてしまいます。

例えば地方都市の最寄駅から徒歩圏の収益不動産を担保評価する場合、現状は空き部屋無しの満室状態で毎月安定した賃料収入が得られているので収益還元方式での不動産担保評価では十分な担保余力が見込めますが、現在入居中の賃借人が退去した後に間を置かず次の借り手が現れるかという不安要素があります。
銀行やローン会社の担保融資審査は最悪の事態を想定しますので、現状が満室稼働中の収益不動産でも全室が空き家状態になったケースを想定し、収益還元方式の担保評価の他に純粋な不動産地価による担保不動産の評価を算出します。
地方都市でもある程度の不動産価格は算出出来ますが、実際に算出した不動産価格で売却が可能かどうかは不動産市況の流通性が重要視されますので、その地方都市に流通性が見込めないとローン会社に判断されれば担保融資可能金額が机上査定よりも減額されたり、最悪のケースは不動産担保融資自体が融資否決と判断されることもあります。

銀行やローン会社によって積極的に収益還元方式を採用して担保融資審査を可決させるか、不動産市況の流通性に不安があるため純粋な不動産価格を担保評価採用して融資審査を否決させるかは各金融機関の融資審査基準に依りますので、銀行や大手ノンバンクに担保融資否決されたからと不動産担保ローンを諦めるのではなく、積極的な融資姿勢を採用するローン会社の不動産担保ローン相談を是非受けてみてください。

気になる事例VOL・281　は奈良県生駒市在住の小山内様。47歳の男性で、生駒市内で不動産賃貸業を営む個人自営業者の方です。
アパートのリフォーム資金、運転資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで昭和63年新築です。
現在はアパートとして1階に3室、2階に3室のワンルーム合計6室を月家賃5万円で賃貸中、月々の賃料合計30万円、年間360万円の収益が上がっています。
お父様から相続した物件で銀行やローン会社の担保権設定はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は奈良県生駒市高山町、近鉄けいはんな線学研北生駒駅より徒歩で約15分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪20～25万円前後、近隣のワンルーム月賃料平均は4～5万円前後です。
学研北生駒駅近辺は中堅スーパーのコメリ、スーパーセンターオークワ等があり買い物等に不便は感じない住宅地です。
交通アクセスは近鉄けいはんな線で生駒駅まで乗り換え無しで10分程度です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価20万円、総額1000万円と不動産担保査定評価しました。
収益還元方式ではワンルーム6室、月賃料相場4万円、月賃料合計24万円、年間賃料合計288万円、利回り想定15％、総額1920万円と不動産担保査定評価しました。
近隣に大学もあり空き家リスクも少ないため収益還元方式での不動産担保評価を採用し、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目5割強と融資上限金額以内で問題ありません。

奈良市内で不動産賃貸業を営む小山内様はアパートの外壁工事費用と運転資金捻出のためA銀行に不動産担保融資相談しますが、アパートの立地や確定申告の内容等、総合的な判断で融資否決されます。困った小山内様はローン会社B社へ不動産担保ローン相談します。机上審査段階でアパートの近隣に大学があり賃貸需要が活発なこと、収益還元方式での机上査定で1000万円の担保融資に問題が無いこと等の報告を受け、正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6％、返済年数25年、毎月々6万5000円お支払い、返済総額1933万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

ローン会社各社の担保評価方法に関してのまとめです。

・担保となる不動産の担保評価を算出する際に、都市銀行や地方銀行、ローン会社、ノンバンク各社によって独自の不動産担保評価算出方法があり、都市銀行では担保評価不足により融資否決された担保不動産が、ローン会社では担保不動産が高評価で融資可決されたという融資事例は多くある。
・担保不動産の地域も評価する際の重要ポイントで、例えば信用金庫等の場合は担保不動産地域に支店が無いと融資対象外、ローン会社の中には融資対象エリアを担保価値や流通性ではなく、市区町村で区切って不動産の内容は一切聞かず担保融資不可の結論を出すノンバンクもある。
・地方都市でもある程度の不動産価格は算出出来るが、実際に算出した不動産価格で売却可能かどうかは流通性が重要視されるので、地方都市に流通性が見込めないと判断されれば融資可能金額が減額されたり、最悪のケースは担保融資自体が融資否決と判断されることもある。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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