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根抵当権の複数債権を借り換え一本化

根抵当権の複数債権を借り換え一本化
不動産担保ローンの担保権設定方法には抵当権設定と根抵当権設定があり、極度額の範囲内での追加融資に新たな担保権設定の必要ない根抵当権は個人自営業者、法人経営者には便利な担保権として重宝されますが、複数の債権それぞれに毎月返済義務が生じるため、合算した毎月の返済額が高額となる場合もあります。

自営業者が自己所有する不動産を担保にしてメインバンクから不動産担保融資を利用する際に、担保不動産の担保余力を目いっぱい利用して極度額を融資上限金額に設定しているケースがありますが、根抵当権の極度額の範囲内でメインバンクのプロパー融資、保証会社付き融資、長期返済融資、短期返済融資と、ひとつの根抵当権極度額の中で複数の債権が入り交ざるといった事態になる場合もあります。
複数の債権ごとに融資利率や返済年数が異なるため、毎月の返済額を合算した際に高額となっているケースもあるので、いくら銀行の低金利な不動産担保ローンとはいえ想定外の毎月返済額に自営業者自身が逼迫してしまうといった融資事例も多々あります。

長期返済利用が可能な住宅購入ローンと違って、メインバンク利用による不動産担保ローンの事業運転資金は最短の返済年数で1年、長期返済でも最大で10年が一般的で、20年や30年といった長期スパンの返済年数はほとんど担保融資審査で認められません。
メインバンクの貸出金利が年率2~3%と低金利でも返済年数が短期契約となると毎月々の返済額は高額となり、高額な返済額の債権が複数あると自営業者側にとって無理のある返済計画となってしまい、結果的に返済延滞が重なり経営破綻に陥るという最悪の結末となる可能性もあります。

短期返済による複数債権の毎月返済額が高額で、返済計画自体に無理が生じている状態にある自営業者の方にはローン会社が取り扱う長期返済可能な不動産担保融資の借り換えおまとめローンがお勧めです。
メインバンクの貸出金利と比較すると倍以上の年率となりますが、返済年数は20年や25年といった長期返済が可能ですので、月々の返済額が大きくなっている資金需要者には借り換えによるおまとめローンがお勧めです。
借り換えることにより返済が長期化し返済総額が上がるデメリットはありますが、毎月の返済額は借り換えによりかなり減額されて余裕のある返済計画を立てられるというメリットもあります。
借り換えが可能になれば毎月の返済額が大幅に減額され、それまで返済額に充てていた金額を他の事業資金や設備投資資金に転用する事も出来て、自営業者が理想とする多角的な事業展開も可能となります。

メインバンクとの付き合いや貸出金利の低さから、銀行からローン会社への不動産担保ローン借り換え融資を迷っている自営業者の方は、毎月々の返済額の差額や減額された返済額の余剰金で事業資金が捻出できた際の具体的な使い道等を明確にイメージして、メリットの多い不動産担保借り換えローンを是非ご検討ください。

気になる事例VOL・233 は神奈川県小田原市在住の宮本様。59歳の男性で、小田原市内で海産物卸業を営む法人経営者の方です。
メインバンクからの複数ある借入のおまとめ資金、事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で2000万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物木造平屋建てで昭和57年新築です。
宮本様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
地方銀行S銀行の根抵当権が極度額2500万円設定されていて、融資金残債務は4口債権合計で1500万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県小田原市鴨宮、JR東海道本線鴨宮駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
JR鴨宮駅近辺は大小商店が軒を連ねる商店街があり、買い物等の住環境は普通です。
交通アクセスも小田原駅まで5分以内、東海道線利用で品川駅や東京駅まで乗り換え無しでアクセス可能です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数60坪、土地坪単価50万円、総額3000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者であるS銀行の融資金残債務1500万円を一括返済して、第1抵当順位から2000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


小田原市内で海産物卸業を営む宮本様はメインバンクからの不動産担保ローンの借り入れ4口の合算した債権額が1500万円、毎月々の返済額合計が100万円を超えてしまい、月々の返済額捻出にも逼迫し始めます。困った宮本様はメインバンクに返済計画のリスケを融資相談しますが融資審査の結果、否決されます。毎月の返済額のほかに運転資金も必要になった宮本様はローン会社A社へ、メインバンクからの不動産担保借り換え資金と事業運転資金として2000万円の不動産担保融資相談します。融資担当者からS銀行よりも貸出金利は上がるが長期返済が可能な事、毎月々の返済額が15万円以下になること等をヒアリングされ、不動産担保借り換えローンを正式に申し込みます。不動産現地調査、担保ローン必要書類提出、社内融資稟議可決、S銀行へ一括返済する旨、担保抹消書類の作成依頼、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額2000万円、貸出金利5,5%、返済年数20年、毎月々13万8000円お支払い、返済総額3302万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
根抵当権の複数債権を借り換え一本化に関してのまとめです。

・不動産担保ローンには抵当権設定と根抵当権設定があり、極度額の範囲内での追加融資に新たな担保権設定の必要ない根抵当権は自営業者には便利な担保権として重宝されるが、複数の債権それぞれに毎月返済義務が生じるため、合算した毎月の返済額が高額となる場合もある。
・メインバンクの貸出金利が年率2~3%と低金利でも返済年数が短期契約となると毎月の返済額は高額となり、高額な返済額の債権が複数あると自営業者側にとって無理のある返済計画となるため、結果的に返済延滞が重なり経営破綻に陥るという最悪の結末となる可能性もある。
・短期返済による複数債権の毎月返済額が高額で、返済計画に無理がある自営業者にはローン会社が取り扱う長期返済可能な不動産担保おまとめローンがお勧めで、メインバンクの貸出金利と比較すると倍以上の年率となるが返済年数は長期返済が可能なため、結果的に借り換えることにより毎月の返済額を大幅に下げる事が可能。

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