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競売落札物件の担保評価は実勢価格重視

競売落札物件の担保評価は実勢価格重視
ローン会社が取り扱える不動産担保ローンの担保不動産には銀行で住宅ローンを組んで購入した一戸建て住宅や分譲マンション、親から相続や贈与された実家不動産や更地、親族や会社役員から担保提供を受けた収益物件等々、様々な担保不動産がありますが、裁判所が実施する不動産競売で落札した競売落札物件もローン会社は担保不動産の融資対象として取り扱います。

不動産競売とは、所有する不動産を担保に融資を受けた債務者が長期間に亘り債務返済が延滞した状態で、将来的な債権回収が困難と判断した債権者や担保権者が担保権設定している不動産を管轄する裁判所に申し立てて、公売という形で強制的に不動産売却を実施して、第三者に公売落札された売却代金から債権者や担保権者が債務返済を受ける債権回収方法ですが、不動産競売が申し立てられている不動産の中には債務者の経済的事情や不動産の瑕疵内容等で、最低落札価格が近隣の不動産売買取引相場を大きく下回った低価格で公売されているケースもあります。

例えば分譲マンションの不動産競売を落札する場合はマンションを落札するための費用の他に、前所有者が滞納していた管理費や修繕積立金も不動産競売落札した当事者に支払い義務が生じます。
不動産競売に参加する際には競売不動産の不動産情報を把握するために物件情報の三点セットを利用しますが、三点セットの中の物件明細書には管理費や修繕積立金の滞納状況も明記されています。
管理費の滞納金額がマンションの不動産評価額を上回っているような競売物件は、競売落札の当事者が損害を被ってしまうため競売落札希望者が現れることはほとんどありません。
このような問題物件には稀に破産管財人等の弁護士が管理費の減額交渉に応じるケースもありますので、交渉次第では近隣不動産相場よりも相当な安値で不動産取得する事も可能です。

競売落札した不動産を担保にする場合、ローン会社の担保融資審査では競売落札価格をヒアリングしたり代金納付した際の領収書等を確認しますが、競売落札価格を担保融資審査で重要視するかどうかは各ローン会社の融資審査基準により様々で、基本的には競売落札価格よりも現在の不動産実勢価格が担保融資審査の基準となります。
極端な融資事例ですが管理費等の滞納がネックで競売が流れていた物件を交渉の結果、数十万円で競売落札した不動産が、実際の実勢価格では数百万円の不動産価値があればその不動産評価金額の融資掛け目7割から8割の不動産担保ローン融資実行が可能となるのです。
不動産競売の落札額が安値だからといって不動産担保ローン利用を諦めている資金需要者の方がいらっしゃいましたら、実勢価格で不動産担保融資評価するローン会社の不動産担保ローンをぜひご活用ください。

気になる事例VOL・235 は埼玉県さいたま市北区在住の池田様。55歳の男性で、さいたま市内で不動産賃貸業を営む個人自営業者の方です。
不動産競売落札した物件のリフォーム資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で300万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は不動産担保ローン審査対象物件は70世帯ほどの小規模な分譲マンションで10階建ての5階部分、占有面積70㎡の3DKタイプで昭和63年新築です。
池田様が競売落札した後は空き家状態となっています。
抵当権や根抵当権といった担保権の設定はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は埼玉県さいたま市北区宮原町、JR高崎線宮原駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の中古マンション売買取引相場は平均して70㎡3DKタイプ、築30年以内で1000~1200万円(坪45~60万円)前後です。
JR宮原駅近辺は中堅スーパーや大手ドラッグストアが隣接する買い物等に不便の無い一般的な住宅地です。
交通アクセスもJR高崎線で大宮駅や上野駅、湘南新宿ライン利用で新宿や池袋へ乗り換え無しでアクセス出来て利便性は良好です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって建物坪数21坪、建物坪単価45万円、総額945万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く、第1抵当順位から300万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。


さいたま市内で不動産賃貸業を営む池田様は不動産競売を利用して、新たな賃貸物件を競売落札します。分譲マンションを落札しましたが、前所有者が滞納していた管理費の未納額合計が1000万円以上あり、破産管財人である弁護士と交渉して結果的に100万円という安値で競売落札されました。メインバンクへ室内のリフォーム資金を不動産担保ローンで融資申し込みしましたが、競売落札金額があまりにも安値なため担保融資審査が否決されます。困った池田様はローン会社へ担保融資相談します。高額な管理費滞納があったので安値で競売落札できたことを融資担当者へ伝えると、競売落札価格ではなく実勢価格で担保融資審査しているので問題無いと回答を得たため正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、競売落札の関係資料提出、担保融資必要書類の取得、リフォーム費用見積書の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額300万円、貸出金利7%、返済年数10年、毎月々3万5000円お支払い、返済総額418万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
競売落札物件の担保評価は実勢価格重視に関してのまとめです。

・不動産担保ローンの担保不動産には住宅ローンを組んで購入した一戸建て住宅や分譲マンション、親から相続や贈与された実家不動産や更地、親族や会社役員から担保提供を受けた収益物件等々様々な担保不動産があるが、裁判所が実施する不動産競売で落札した競売落札物件もローン会社の融資対象となる。
・不動産競売が申し立てられている不動産の中には債務者の経済的事情や不動産の瑕疵内容等で、最低落札価格が近隣の不動産売買取引相場を大きく下回った低価格で公売されているケースもある。
・競売落札した不動産を担保にする場合、ローン会社の担保融資審査では競売落札価格をヒアリングしたり代金納付した際の領収書等を確認するが、競売落札価格を担保融資審査で重要視するかどうかは各ローン会社の融資審査基準により様々で、基本的には競売落札価格よりも現在の不動産実勢価格が担保融資審査の基準となる。

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