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現存しない債権者の担保権を抹消登記する方法

2015/5/16

不動産担保ローンの融資実行する際に、抵当権や根抵当権といった担保権は必ず設定登記します。
その不動産の担保査定評価金額や、資金需要者の資金使途によって抵当順位や持ち分割合登記等は様々ですが、借り換え融資先の担保権登記抹消手続きは必須事項です。
現存するノンバンク同士の借り換え融資の場合は、事前に各々のノンバンクが担保融資実行日と融資金完済日を決めて同日中に担保権設定と抹消手続き登記を完了します。不動産担保融資実行当日に相手側ノンバンクの担保権抹消書類が用意されていないと、その当日の担保融資実行はストップしてしまう程の重要な書類が担保権抹消書類なのです。
現存するノンバンクや貸金業者であれば担保権借り換え融資はシンプルですが、債権者である担保権者が現存していなかったらどうなるのでしょうか？
例えば個人の債権者で行方不明になっている場合や、昭和初期の地方組合で既に組合自体が解体している場合は、債権額の確定や残債務の有無が確認出来ません。担保権抹消書類の作成依頼も、どこに依頼すれば良いのかと八方塞りな状況に陥ります。
そのような場合には、地方裁判所で担保権者を指定して弁護士等の特別代理人経由で裁判するか、簡易裁判所で一定期間の公示催告をして除権判決してもらうか、といった担保権抹消手続きをする事が可能です。公示催告の期間は最短で2ヶ月、長いと4ヶ月というケースもありますので不動産担保ローンで資金調達を考えている方は時間的拘束が長いことを念頭に置いておきましょう。
気になる事例VOL･141　は千葉県市川市在住の松本様。43歳の男性で、東京都内の中小企業に勤めるサラリーマンの方です。
相続した不動産を担保として10年長期返済型、元利均等返済方式として400万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地15坪、建物木造平屋建てで昭和48年新築です。
松本様が2年前に実父から相続した不動産で、現在は空家状態です。
昭和初期の抵当権設定が残っており債権額は1500円、債権者は○○組合という既に解体されている組合で連絡方法がありません。
不動産担保ローン審査対象物件は千葉県市川市行徳駅前、東京メトロ東西線行徳駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均で坪85～90万円前後です。
行徳駅近辺には大手スーパーの西友やマルエツを中心に、ショッピングセンターポニーやハイマート行徳等が軒を連ねており、買い物等の利便性は非常に高いです。都心へのアクセスも大手町や日本橋まで東西線で乗り換え無しと、都心通勤族のベッドタウンとして人気があります。土地が15坪と極小ですが、店舗用地等の需要も見込めるため、通常での不動産売買取引が可能と担保評価されました。
よって土地坪数15坪×土地坪単価85万円=総額1275万円と不動産担保査定評価しました。
400万円の担保融資は不動産担保評価金額面でも問題ありませんが、解体された組合の抵当権抹消手続きは必須事項です。各種担保権抹消手続き方法の中から公示催告による除権判決を選択しましたが、最大で4ヶ月の公示期間がネックとなり、裁判期間の短い特別代理人を介しての裁判という方法を用いて担保権抹消手続き登記しました。
担保権抹消登記の手続きが完了した松本様には担保融資実行に必要な書類として、源泉徴収票2年分、各種納税証明書3年分、遺産分割協議書、資金使途明細等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利7％、返済年数10年、毎月々4万6000円お支払い、返済総額557万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

現存しない債権者の担保権を抹消登記する方法のまとめです。
・現存しない債権者の担保権を無視して、その後順位から不動産担保融資を実行することは難しい。そういった担保権の解除方法は主に下記の二通り。
・地方裁判所で担保権者を指定して、弁護士等の特別代理人を介して裁判を起こす方法。
・簡易裁判所で一定期間の公示催告をして、その公示催告期間に債権者からの申し立てが無い場合は裁判長権限による除権判決で担保権抹消登記してもらう方法。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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