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アパート建築資金の融資ポイント

アパート建築資金の融資ポイント

アパートを建築するための建築資金をローン会社の不動産担保ローンで資金調達しようとする場合には、アパート建築を請け負う工務店や施行会社との密な連携が重要となり、アパートが竣工した際の建物保存登記と同時にローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が設定出来るような段取りが必要となります。

ローン会社がアパート建築資金を不動産担保ローンで融資実行する際には、まずはアパート建築予定地である土地に対して担保権設定して融資実行しますが、ほとんどのローン会社の基本的な融資方針は担保不動産の現状維持です。
ローン会社が担保不動産の現状維持を望む理由は、例えば土地担保に融資を受けた債務者が建築主となってアパート建築に着手した後、建築途中に建築主の資金ショート等で工事がストップすると担保として設定されている土地が底地となってしまう恐れがあるからです。
底地状態となった土地では不動産競売でも落札されないので、債権回収も困難となり不良債権化することが想定されるため、ほとんどのローン会社はアパート建築資金融資には消極的となるのです。

建物の建っていない更地状態で担保融資実行した場合、債務者はローン会社の許可無く更地上に建物を建築する事は出来ませんが、不動産担保ローン融資相談の際に予めアパート建築資金の融資希望である事や、更地担保で融資を受けた後にアパート建築に着手することをローン会社に申告しておけば問題ありません。
ローン会社の中にはアパート完成時のレントロールや事業計画書がしっかりしていて、収益性が高く安定した利回りが期待出来れば収益還元方式による不動産担保査定評価を採用して担保融資実行するローン会社もあります。

ローン会社が不動産担保ローン融資実行後にアパート建築を容認するポイントは、アパート建築を請け負う工務店や施行会社と密な連携が取れることと、建物保存登記と同時にローン会社の担保権が設定可能なことです。
ローン会社の中にはアパートの完成時期に合わせて分割して融資実行するケースもあり、アパート建築請負契約時に20%融資、上棟完了時に30%融資、アパート完成時に50%融資と建物の完成頻度に合わせて、リスク回避しながら融資実行する担保融資方法もあります。
債務者である土地所有者とアパートを建てる建築主が同一人物、同一法人でないと、アパート建築資金融資の特性上、融資実行は難しくなることも大きなポイントの一つです。

気になる事例VOL・214 は東京都渋谷区在住の石川様。42歳の男性で、東京都内で不動産業を営む法人経営者の方です。
アパート建築資金として1年短期返済型、期日一括返済方式で5000万円の不動産担保融資希望です。

融資実行は建築計画次第


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪の更地です。
石川様が法人名義で仕入れた更地で、更地上に2階建てのアパートを建築する予定です。
銀行やローン会社の担保権設定はありません。税金未納もありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都狛江市中和泉、小田急線狛江駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪140~150万円前後です。
狛江駅近辺は大手スーパーや大小商店が軒を連ねる活気ある住宅街で、買い物等の利便性は高いです。
狛江市役所も隣接していて、交通アクセスも小田急線で新宿まで30分弱と便利な地域です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価140万円、総額7000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当順位から5000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。

東京都渋谷区で不動産業を営む石川様は、法人名義で仕入れた更地上にアパート建築して短期転売する事業計画を立てます。メインバンクの融資枠が無かった石川様はローン会社A社へアパート建築資金の担保融資相談をします。融資担当者から不動産の担保余力は充分だが、担保設定した土地は現状維持が原則でアパート建築は不可能と告げられ融資審査が否決されます。困った石川様はローン会社B社へ予めアパート建築資金の融資希望で、担保不動産である土地上にアパートを建築予定と融資相談します。ローン会社B社の融資担当者から、アパート建築する工務店との密な連携が可能な事、建物保存登記と同時に担保権設定が可能な事、完成度の高い事業計画書やレントロール、アパート完成図面等の提出が可能であれば担保融資実行後のアパート建築は問題ないことを告げられたため、アパート建築資金の不動産担保ローンを正式に申し込みます。ローン会社による不動産現地調査、工務店とのヒアリング、担保融資必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額5000万円、貸出金利6%、返済年数1年、毎月々25万円の利払い、期日一括返済という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
アパート建築資金の融資ポイントに関してのまとめです。

・アパートを建築するための建築資金をローン会社の不動産担保ローンで資金調達しようとする場合には、アパート建築を請け負う工務店や施行会社との密な連携が重要となり、アパートが竣工した際の建物保存登記と同時にローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が設定出来るような段取りが必要となる。
・ローン会社が担保不動産の現状維持を望む理由は、例えば土地担保に融資を受けた債務者が建築主となってアパート建築に着手した後、建築途中に建築主の資金ショート等で工事がストップすると担保として設定されている土地が底地となり、債権回収が困難で不良債権化することが想定されるためである。
・ローン会社が不動産担保ローン融資実行後にアパート建築を容認するポイントは、アパート建築を請け負う工務店や施行会社と密な連携が取れること、建物保存登記と同時にローン会社の担保権が設定可能なことである。

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