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分筆された土地活用で税金納付を回避

分筆された土地活用で税金納付を回避

ローン会社の取り扱う不動産担保ローンには、担保となる不動産の土地形状や権利関係によって多種多様な担保融資方法がありますが、大きな土地上の中の分筆された一部の土地のみを担保とした不動産担保ローンの融資利用も道路接道に問題が無ければ可能となります。

全ての所有不動産を共同担保で担保権設定するのではなく、一部の分筆された土地のみを不動産担保ローン利用する際には道路の接道状況が担保融資審査する上で大きなポイントになります。
分筆された土地が公道、私道に関わらず道路に面していなければ、新たな建物の建築許可が下りないので建物の建築が不可能な土地となります。
建築物が建てられない土地は死に地として扱われるため、担保不動産としての担保価値が認められず不動産担保ローン利用も不可能となります。

土地が分筆されていれば所有権や担保権といった権利関係も分割されるので、例えばメインの土地や建物に税金未納による差し押さえ登記が設定されていても、隣接する分筆した土地に差し押さえ登記が設定されていなければ、一部のローン会社は分筆された土地のみを担保として税金未納による差し押さえ登記は不問とした不動産担保ローンの融資利用も可能となった融資事例もあります。

しかし分筆された土地上に建物が越境して建っていて、その越境した建物に担保権設定や差し押さえ登記が設定されている場合は、ローン会社は越境した建物を無視しての融資審査は出来ません。
分筆された土地の道路接道間口が2m無い場合も建物建築許可の下りない土地となりますので、ほとんどのローン会社の不動産担保ローン利用は不可能です。
分筆された土地の形状や権利関係をしっかり把握して、ローン会社やノンバンクに担保融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・212 は愛知県北名古屋市在住の達川様。52歳の男性で、名古屋市内でリサイクルショップを経営する個人自営業者の方です。
事業運転資金、教育資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で700万円の不動産担保融資希望です。

納税は担保物件次第


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪の更地で、公道6m道路に面しています。
達川様のご家族が居住している不動産に隣接する分筆された更地で、建物の越境はありません。
抵当権や根抵当権といった担保権設定はありません。税金未納による差し押さえ登記が自宅不動産に設定されていますが、分筆された更地部分には設定されていません。

不動産担保ローン審査対象物件は愛知県北名古屋市北野、名鉄犬山線西春駅より徒歩で約15分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~45万円前後です。
西春駅近辺は中小スーパーや個人商店が隣接していて、買い物等の生活環境に不便はありません。
北名古屋市役所も近く、交通アクセスも名古屋駅まで20分以内と便利です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価40万円、総額1200万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く、第1抵当順位から700万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。

2年前に父親から不動産や有価証券等を相続した達川様は、相続税を延滞して自宅不動産に差し押さえ登記されます。差し押さえ登記された後に運転資金や教育資金といった資金需要が発生した達川様は、ノンバンクA社に担保権設定の無い分筆された更地を担保にして不動産担保ローンを申し込みますが、融資実行金から優先して相続税を納付することが融資条件と告げられます。未納している相続税が500万円と高額で、税金納付すると手元資金が減額となってしまうため、達川様はノンバンクA社の不動産担保ローンを一旦保留します。困った達川様はローン会社B社に担保融資相談しますが、電話相談時に予め分筆された更地を担保とすること、相続税は納付しないことを希望条件として融資担当者に伝えます。ローン会社B社は分筆された更地に差し押さえ登記が設定されていなければ、相続税の未納は問題視せず税金納付も融資条件に加えないと約束します。不動産現地調査、担保融資必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額700万円、貸出金利8%、返済年数20年、毎月々5万8000円お支払い、返済総額1406万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
分筆された土地活用で税金納付を回避に関してのまとめです。

・不動産担保ローンには担保不動産の土地形状や権利関係によって多種多様な担保融資方法があるが、大きな土地上の中の分筆された一部の土地のみを担保とした不動産担保ローンの融資利用も道路接道に問題が無ければ可能である。
・分筆された土地が公道、私道に関わらず道路に面していなければ、新たな建物の建築許可が下りないので建物建築が不可能な土地という死に地扱いとなるので、担保不動産としての担保価値が認められず不動産担保ローン利用も不可能となる。
・土地が分筆されていれば所有権や担保権といった権利関係も分割されるので、例えばメインの土地建物に税金未納による差し押さえ登記が設定されていても、分筆した土地に登記設定されていなければ、一部のローン会社では税金未納を不問とした不動産担保ローン利用も可能。

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