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贈与登記の有無は司法書士が面前確認

贈与登記の有無は司法書士が面前確認
ローン会社が不動産担保ローンの融資審査する際に担保不動産の所有権移転登記が3年から5年と直近の場合は移転原因を資金需要者からヒアリングしますが、所有権移転原因が売買の場合は不動産売買契約書や領収書等で確認しますし、相続や贈与が移転原因であれば遺産分割協議書や公正証書等の公的書面確認、若しくは相続、贈与登記を担当した司法書士に聞き込み調査をして登記原因に間違いが無いかをチェックします。

資金需要者の中には相続や贈与の登記申請を司法書士に依頼せず、ご自身が管轄の法務局に出向いて所有権移転登記を申請しているケースも少なからずあります。
司法書士を介さずに資金需要者が所有権移転登記を申請しているケースでは、ローン会社は資金需要者の身内や親族といった利害関係人に所有権移転登記の事実確認を聞き込まなければいけません。
相続登記であれば相続の権利者だった親族の方達に遺産分割協議書へ署名捺印したことの有無や相続放棄した事実の再確認、贈与登記であれば前所有者やその親族ら利害関係人への贈与された旨の事実確認等が必要となります。

ローン会社が特に注意する所有権移転登記原因は、不動産の前所有者と現所有者の両名のみで所有権移転登記可能な贈与登記です。
親族や身内が複数人絡む相続登記と違って贈与登記は不動産所有者と贈与を受ける人の両名のみの署名捺印で所有権移転登記が可能ですので、仮に贈与を受ける側に悪意があれば不動産所有者を騙して所有権移転登記することも不可能ではありません。
ローン会社が移転登記に司法書士を利用したか問い質すのは、司法書士が介入していれば不動産贈与登記をする際に必ず不動産所有者と贈与を受ける人に本人確認を実施して、不動産所有者には改めて贈与の意思確認を行いますので贈与登記後のトラブルも未然に防げるのという観点からヒアリングしています。

しかし司法書士への成功報酬費用が勿体無いからと、ご自身で所有権移転登記する資金需要者も多いです。
司法書士が介入していない贈与登記が原因の不動産を担保にする場合は、ローン会社が提携している司法書士が贈与した不動産前所有者に面会し、間違い無く贈与したことの意思確認と贈与した旨の事実を書面にして記載し署名捺印することで贈与登記の確実性を補完出来ます。
ローン会社の中には不動産前所有者のみならず、その前所有者の想定相続人からも贈与の有無を問い質すケースもありますので、ローン会社の担保融資審査の違いなども考慮して不動産担保ローン相談してみましょう。

気になる事例VOL・238 は東京都八王子市在住の玉置様。52歳の男性で、八王子市内で塗装業を営む個人自営業者の方です。
事業運転資金、教育資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造平屋建てで昭和53年新築です。
玉置様がお母様から生前贈与を受けた不動産で、現在は空き家状態となっています。
銀行の住宅ローンも完済していて現在は担保権設定等ありません。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都八王子市北野町、JR中央線八王子駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪60~70万円前後です。
八王子駅近辺は大手百貨店や複合施設、大小商店が軒を連ねる活気ある商業地です。
交通アクセスもJR中央線、京王線と複数路線が利用可能で、新宿や東京駅まで乗り換え無しでアクセス出来る利便性の高い地域です。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数25坪、土地坪単価60万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。


八王子市内で塗装業を営む玉置様は事業運転資金と教育資金捻出のために、母親から贈与を受けた実家不動産を担保にローン会社A社へ担保融資申し込みしますが、贈与登記を司法書士に依頼せずご自身で登記申請したことを理由に融資審査が否決されます。困った玉置様はローン会社B社へ担保融資相談しますが、予め贈与登記は司法書士を介さず自分で登記申請したことを融資担当者へ告げます。融資担当者から提携している司法書士が母親と面会して、贈与したことの事実確認や署名捺印に応じられるようなら担保融資は可能と告げられます。玉置様は母親にお願いして司法書士と面談する事を了承いただいて、正式に不動産担保融資申し込みします。不動産現地調査、母親と司法書士の面談、必要書類提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約締結後、融資金額500万円、貸出金利7%、返済年数15年、毎月々4万5000円お支払い、返済総額809万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
贈与登記の有無は司法書士が面前確認に関してのまとめです。

・ローン会社が担保ローンの融資審査する際に担保不動産の所有権移転登記が3年~5年と直近の場合は移転原因を資金需要者からヒアリングするが、移転原因が売買の場合は不動産売買契約書や領収書で確認、相続や贈与が移転原因であれば遺産分割協議書や公正証書の公的書面確認、若しくは相続、贈与登記を担当した司法書士に聞き込み調査して登記原因に間違いが無いかをチェック。
・司法書士を介さず資金需要者が所有権移転登記を申請しているケースでは、ローン会社は資金需要者の身内や親族といった利害関係人に所有権移転登記の事実確認を聞き込まなければならず、相続登記であれば相続の権利者だった親族に遺産分割協議書へ署名捺印したことの有無や相続放棄した事実の再確認、贈与登記であれば前所有者やその親族ら利害関係人への贈与された旨の事実確認等が必要となる。
・司法書士が介入していない贈与登記が原因の不動産を担保にする場合は、ローン会社が提携している司法書士が贈与した不動産前所有者に面会し、間違い無く贈与したことの意思確認、贈与した事実を書面記載し署名捺印することで贈与登記の確実性を補完できる。

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