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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/11/18

融資条件比較の一長一短

融資条件比較の一長一短
不動産担保ローンを取り扱うローン会社の融資諸条件には各社様々な特徴やルールがあり、資金需要者は融資担当者から事前に融資相談やヒアリングして少しでも債務者側にとって有利な融資条件を選択しようと比較検討しますが、担保融資上限金額や貸出金利のみを問い合わせる表面金利だけの融資条件比較では不十分で資金需要者にとって不利益を被る可能性がありますので注意が必要です。

担保ローン融資相談をする資金需要者が最も考慮する融資条件は融資可能金額と貸出金利ですが、融資可能金額や貸出金利以外にも考慮すべき融資諸条件は数多くあります。
例えば毎月々の支払い金額を最小限に圧縮したいと考える債務者にとって、返済年数の長さは融資諸条件の最重要項目となります。
融資金額が1000万円、貸出金利5%、返済年数10年とすると毎月の返済額は10万6000円という返済プランに対して、同じく融資金額1000万円、貸出金利8%、返済年数25年とすると毎月の返済額は7万7000円となり、返済総額には1000万円以上の差額は生じますが毎月の返済額は3万円近く圧縮することが可能です。

20年や25年といった長期返済方式が可能なローン会社の中にも、契約更新型の長期返済方式を採用しているノンバンクも多くありますので融資担当者への事前確認は必須です。
金銭消費貸借契約締結が一度で済む銀行住宅ローン等の一般的な長期返済プランと違い、契約更新型の長期返済プランにはある程度のリスクが生じます。
契約更新型の長期返済プランでも毎月の返済額は20年や25年といった返済プラン通りの金額となりますが、1年や2年、最長でも5年に一度のスパンで契約更新の時期を設定されるため、契約更新の度に更新可能かどうかの融資審査を課せられます。
融資期間中に返済遅延や延滞履歴があると、悪質と判断されれば契約更新は不可能となり、契約更新時点での融資残金の一括返済を迫られるケースも存在します。
債務者側に非が無くても世界的な金融情勢の変動や、ローン会社自体の社内的な都合で契約更新を拒否されることも考えられますし、契約更新時に更新手数料の徴収や貸出金利を高金利に変更させられるというリスクもありますので注意しましょう。

ローン会社の提示する貸出金利のほとんどは固定金利型ですが、銀行系ノンバンクの一部はメインバンクから資金調達する際の長期、短期プライムレートと連動する変動金利型を採用しているローン会社もあります。
固定金利型と比較すると変動金利型は低金利で資金需要者にとっても魅力的ですが、短期プライムレートと連動する変動金利型の金融商品は年2回の金利見直しがありますのでノーリスクではありません。
貸出金利は低金利だけど契約更新型、融資上限金額には満足だけど事務手数料が高額、融資諸条件は納得だけど不動産調査費用が別途発生等々、資金需要者にとって様々なメリットやデメリットがありますので、一長一短あるローン会社各社の融資条件をしっかり比較検討して無理の無い不動産担保ローンを利用しましょう。

気になる事例VOL・252 は神奈川県藤沢市在住の長谷川様。48歳の男性で、藤沢市内でコンビニエンスストアを経営する個人自営業者の方です。
事業運転資金、カードローンまとめ資金、教育資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成9年新築です。
長谷川様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンが1番抵当権で3000万円設定されていて融資金残債務は1000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県藤沢市湘南台、小田急江ノ島線湘南台駅より徒歩で約10分の第2種中高層専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪80~90万円前後です。
湘南台駅近辺は大手スーパーのダイエーやオーケー、大小商店が営業する買い物等に便利な住宅街です。
交通アクセスも小田急江ノ島線、ブルーラインと複数路線が利用可能で、横浜駅や新宿駅まで乗り換え無しのアクセスで利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価80万円、総額4000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の住宅ローン残債務1000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


藤沢市内でコンビニ店を営む長谷川様は事業運転資金で活用していたカードローン複数社の返済額が高額となったため新たな運転資金、教育資金と含めてメインバンクへ不動産担保ローン相談しますが確定申告の内容を理由に融資審査否決されます。困った長谷川様は銀行以外のノンバンク利用を決意しますが、ノンバンク利用が初めてだった長谷川様は貸出金利や返済年数の比較をするため複数社へ担保ローン相談します。ローン会社各社ごとに融資条件が異なることを知った長谷川様は、融資条件の優先順位を決めてローン会社の比較検討します。貸出金利よりも毎月の返済額を優先し、長期返済が可能で契約更新の無いローン会社A社の不動産担保ローン利用を決めます。正式な担保融資申し込み後、不動産現地調査、必要書類提出、先順位銀行の残高証明書発行手続き、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利8%、返済年数25年、毎月々7万7000円お支払い、返済総額2316万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
融資条件比較の一長一短に関してのまとめです。

・ローン会社の融資条件には様々な特徴があり、資金需要者は事前に融資相談して少しでも債務者側にとって有利な融資条件を選択しようと比較検討するが、担保融資上限金額や貸出金利のみを問い合わせる表面金利だけの融資条件比較は不十分で資金需要者にとって不利益を被る可能性があるので注意が必要。
・20~25年の長期返済が可能なローン会社の中にも、契約更新型の長期返済方式を採用しているノンバンクもあるので融資担当者への事前確認は必須で、金銭消費貸借契約締結が一度で済む銀行住宅ローン等の一般的な長期返済プランと違い、契約更新型の長期返済プランにはある程度のリスクが生じる。
・ローン会社の提示する貸出金利のほとんどは固定金利型だが、銀行系ノンバンクの一部はメインバンクから資金調達する際の長期、短期プライムレートと連動する変動金利型を採用しているローン会社もあり、固定金利型と比較すると変動金利型は低金利で資金需要者にとっても魅力的だが、短期プライムレートと連動する変動金利型の金融商品は年2回の金利見直しがあるのでノーリスクではない。

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