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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/11/11

持ち分設定でも不動産売却融資利用は可能

持ち分設定でも不動産売却融資利用は可能
資金需要者が自己所有する不動産を売却するまでのつなぎ資金としてローン会社の不動産担保ローンを融資利用することは一般的ですが、所有している不動産が家族や親族との共有で、その共有者に内密で不動産持ち分の権利のみを不動産売却し、不動産売却が成立するまでのつなぎ資金融資にも柔軟対応するローン会社もあります。

不動産の所有権利は単独で所有する単独所有と複数人で所有する共有持ち分所有に分かれますが、複数人で共有する共有者の人数や持ち分割合に制限は無く、共有者の人数が増えるほど持ち分割合も減りますので不動産に対する権利行使権限も減っていきます。
ローン会社やノンバンクによって融資対応可能な共有持ち分割合は様々ですが、不動産持ち分設定融資に対応可能なローン会社の一般的な不動産持ち分割合は共有持ち分権利2分の1まで、最大でも3分の1程度の共有持ち分を所有していないと融資案件として検討、稟議してもらえないことがほとんどです。

不動産の共有持ち分所有者が自分の持ち分割合のみを不動産売却し、その持ち分不動産が売却されるまでのつなぎ融資をローン会社へ不動産担保ローン相談した事例がありました。
ローン会社の取り扱う不動産売却つなぎローンは不動産共有者全てが利害関係人となる所有権での売却が大前提となりますが、稀に共有者である家族や親族とのトラブルや確執が原因で、持ち分不動産を内密で売却したいという資金需要者もいらっしゃいます。
通常の不動産売買取引では持ち分のみを所有していても所有権での不動産売却は不可能なので、不動産業者をはじめローン会社も持ち分のみでの不動産売却つなぎローンには積極対応はしていません。
しかし柔軟対応可能なローン会社は稀少価値の高い不動産エリアや流通性によっては、持ち分割合のみの不動産売却つなぎ融資にも積極的に融資対応しています。

通常のローン会社であれば持ち分設定での不動産売却つなぎ融資は債権回収リスクの高い融資案件なので融資実行に関しては消極的となりますが、例えばローン会社の関連企業に不動産会社があれば自社関連会社で持ち分不動産を買い取った後に、共有者に対して直接の不動産売却交渉や共同での不動産売却提案が可能となり債権回収リスクも抑えられるため、ローン会社は持ち分での不動産売却つなぎ融資が検討可能となるのです。

ローン会社やノンバンクには会社ごとに融資審査ルールや特色、対応可能な融資商品や不動産エリア等がありますので、1社に融資否決されたからと諦めずに、先ずはお気軽に不動産担保融資相談してみてください。

気になる事例VOL・251 は東京都武蔵野市在住の野本様。55歳の男性で、東京都内の旅行代理店にお勤めの会社員の方です。
親族との共有で所有する不動産の持ち分不動産売却つなぎ資金として1年短期返済型、不動産売却時の一括返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで平成2年新築です。
1階部分には野本様と奥様が2人で居住していて、2階部分には共有者である野本様の兄が1人で居住しています。
3年前に野本様とお兄様が実父から相続した不動産で、相続時の持ち分割合は土地建物ともに2分の1で共有名義、住宅ローンやローン会社からの借入はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都武蔵野市吉祥寺本町、JR中央線吉祥寺駅より徒歩で約15分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪190~200万円前後です。
吉祥寺駅近辺は駅ビルのキラリナを中心に大手デパートやホテル、大小商店が軒を連ねる活気溢れる商業地域で買い物等の利便性は高いです。
交通アクセスも新宿駅や東京駅、神田駅にも乗り換え無しで30分以内と非常に便利です。
担保査定としては高級な住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価190万円、総額5700万円と不動産担保査定評価しました。
住宅ローン等の担保権設定も無く、第1抵当順位から2分の1持ち分設定で1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても、総合的な不動産の担保余力は充分残ります。


東京都内の旅行代理店に勤める野本様はカードローン複数社の一括返済のために3年前に父から相続した自宅不動産を売却しようと共有者である兄に提案しますが、兄から猛反対されて言い争いとなり絶縁状態となります。ご自身の持ち分権利だけでも不動産売買は可能かと複数の不動産業者に問い合わせますが、色よい返事をくれる不動産業者は見つかりません。困った野本様はローン会社A社へ不動産売却を前提としたつなぎ融資相談します。ローン会社A社は関連企業に不動産会社があり、1年の間にローン返済が不可能であれば関連不動産会社へ持ち分不動産の売却を条件として融資実行可能と提案されます。条件を承諾した野本様は不動産担保ローンを正式に融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議可決、不動産会社との不動産売却媒介契約締結、金銭消費貸借契約締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利9,8%、返済年数1年、毎月々8万1600円の利息のみお支払い、返済総額1098万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
持ち分設定でも不動産売却融資利用は可能に関してのまとめです。

・資金需要者が所有不動産を売却するまでのつなぎ資金としてローン会社の不動産担保ローンを利用することは一般的だが、所有不動産が親族との共有で、その共有者に内密で持ち分権利のみを不動産売却し、売却成立するまでのつなぎ資金融資にも柔軟対応するローン会社はある。
・ローン会社によって融資対応可能な共有持ち分割合は様々だが、持ち分設定融資に対応可能なローン会社の一般的な不動産持ち分割合は共有持ち分権利2分の1まで、最大でも3分の1程度の共有持ち分を所有していないと融資案件として検討、稟議してもらえないことがほとんど。
・ローン会社の関連企業に不動産会社があれば自社関連会社で持ち分不動産を買い取った後に、共有者に対して直接の不動産売却交渉や共同での不動産売却提案が可能となり債権回収リスクも抑えられるため、ローン会社は持ち分での不動産売却つなぎ融資が検討可能となる。

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