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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2017/10/21

競売落札資金ローンの注意点

競売落札資金ローンの注意点
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンは不動産競売の落札資金融資にも対応しておりますが、不動産競売落札資金をノンバンクから資金調達する場合は、事前に管轄の裁判所へ民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付申請、いわゆる所有権移転登記と担保権設定登記の連件処理手続きを済ませておく必要が生じますので、不動産担保ローンの融資申し込みをするタイミングには十分注意しましょう。

資金需要者が不動産競売落札資金をローン会社の不動産担保ローンで融資利用する場合には、競売入札開始時に自己資金で保証金を用意する必要がありますが、開札して売却許可決定が資金需要者に落札された後は競売落札金の残金はローン会社の融資金で支払うことが可能です。
不動産競売の売却許可決定が資金需要者へ確定されると代金納付の期日も確定されますが、代金納付日に競売落札金が支払えないと預けていた保証金は没収となりますので注意しましょう。
売却許可決定確定から代金納付までの期日は大よそで約40日程度ありますので、確定後の早い段階で資金需要者が不動産担保ローン申し込みをすれば十分な時間的猶予がに確保可能です。

不動産競売の代金納付をローン会社からの融資金で支払う場合は事前に管轄の裁判所へ手続き申請する必要がありますが、この手続き申請が民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付手続きです。
ローン会社は上記の制度を利用することによって、所有権移転登記と連件して抵当権や根抵当権といった担保権設定も同日に設定することが可能となり、リスクの無い債権保全を図ることが出来ます。
ローン会社は上記の制度を利用しないと所有権移転登記が完了するまでは担保権設定が不可能となり、表示登記の補正日までの間は無担保状態で不動産担保ローンを融資実行することになりますので、債権保全に関してローン会社は危険度の高いリスクを伴うことになります。

民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付については裁判所によって大小の差異はありますが、基本的には代金納付日の3日前(土日、祝日を除く)までに登記嘱託に必要な書類等を裁判所に提出しなければいけません。
提出する必要書類には民事執行法82条2項の規定による申出書の他に、ローン会社の金銭消費貸借契約書や担保権設定契約書の写し、競売落札した不動産の登記簿謄本や固定資産評価証明書、競売落札者の住民票等が必要になります。

競売落札資金の資金需要者はローン会社の指示に従い、代金納付日に不動産担保融資実行が余裕を持って間に合う様にスケジュール調整して不動産競売の入札手続きしていきましょう。

気になる事例VOL・250 は大阪府東大阪市在住の吉村様。46歳の男性で、大阪市内で飲食店を経営する個人自営業者の方です。
競売落札の代金納付資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1200万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで昭和59年新築です。
前所有者が居住用不動産として利用していましたが、現在は空き家です。


不動産担保ローン審査対象物件は大阪府東大阪市高井田、近鉄奈良線河内永和駅より徒歩で約10分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
不動産競売の最低落札価格は坪35万円で総額1400万円に対し、吉村様は坪38万円の総額1520万円で競売落札しました。
河内永和駅近辺は一般的な住宅街で、買い物や交通アクセスに特に不便は感じません。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価50万円、総額2000万円と不動産担保査定評価しました。
吉村様は不動産競売入札時に保証金として280万円は支払い済みで、自己資金として40万円と不動産担保ローン諸費用や登記費用は準備可能です。
代金納付残金1000万円を第1抵当順位で担保融資実行しても不動産担保融資掛け目5割強と融資上限金額以内で問題ありません。


大阪市内で飲食店を経営する吉村様はマイホームを不動産競売で取得しようと計画し、ある程度の自己資金が貯まったため不動産競売入札に参加します。保証金280万円を納付して後日開札、無事に吉村様が競売落札します。売却許可決定も確定し、代金納付日も決まったのでメインバンクに競売落札資金の融資相談をしますが、銀行は競売落札資金の融資自体を取り扱っていないと断わられます。困った吉村様はローン会社A社へ競売落札資金の融資相談をすると、ローン会社A社は競売落札資金も融資対応可能と回答されたため正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結、管轄の裁判所へ登記嘱託書の交付手続き等を経て後日、融資金額1200万円、貸出金利6,8%、返済年数20年、毎月々9万2000円お支払い、返済総額2199万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
競売落札資金ローンの注意点に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンは競売落札資金融資にも対応しているが、競売落札資金をノンバンクから資金調達する場合は、事前に裁判所へ民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付申請、いわゆる所有権移転登記と担保権設定登記の連件処理手続きを済ませる必要があるので、不動産担保ローンの融資申し込みをするタイミングには注意が必要。
・不動産競売の代金納付をローン会社からの融資金で支払う場合は事前に裁判所へ手続き申請する必要があるが、この手続き申請が民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付手続きで、ローン会社は上記制度を利用することで所有権移転登記と連件して担保権設定も同日に設定することが可能となる。
・民事執行法82条2項による登記嘱託書の交付について基本的には代金納付日の3日前までに登記嘱託に必要な書類等を裁判所に提出しなければならず、必要書類には民事執行法82条2項の規定による申出書の他、ローン会社の金銭消費貸借契約書や担保権設定契約書の写し、競売落札した不動産の登記簿謄本や固定資産評価証明書、競売落札者の住民票等が必要になる。

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