気になる事例

不動産担保ローンを利用検討中・利用中の方に、より一層のお役に立つ情報を配信中!

※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

2018/2/3

収益物件は積算と収益還元で担保評価

収益物件は積算と収益還元で担保評価
ローン会社の取り扱う不動産担保ローンでは居住用不動産である一戸建て住宅や分譲マンションのほかに、オフィスビルや賃貸用マンション1棟といった収益物件も担保不動産として融資利用が可能ですが、収益物件の担保評価方法には積算評価と収益還元評価という計算方式の異なった評価方法があります。

収益物件に関するローン会社の担保評価方法は各会社の融資審査基準で様々ですが、不動産が建っているエリアや建物の耐用年数、融資掛け目等の見方で融資上限金額や融資諸条件に大きな違いが出ることもあります。
ローン会社A社では融資上限金額が1000万円だった収益不動産評価が、ローン会社B社では融資上限金額が1500万円まで伸びたという融資事例もありますので、各ローン会社の融資審査基準をしっかり把握するために融資担当者との相談ヒアリングは非常に重要です。

ローン会社が収益不動産の担保評価する際には積算評価と収益還元評価のどちらかが採用されることが多いですが、積算評価と収益還元評価のそれぞれにメリットやデメリットがあります。
積算評価とは土地と建物の評価をそれぞれ算出して、その合計金額を不動産の評価金額とする評価方法ですが、あくまでも土地と建物のみの評価金額ですので賃貸中のマンションが常に満室で収益性が高くても一切評価されません。
しかし建物の築年数が新しかったり土地の坪単価が高ければ、賃貸マンションに空室が目立っていても収益性は問われないため担保不動産が高評価となるケースも積算評価では有り得ます。

収益還元評価は建物の価値や土地の坪単価よりも賃料収入で上がる収益性を重視しており、年間に得られる賃料収入と近隣の賃料相場を利回り計算して担保評価を算出します。
賃貸マンションが常に満室で安定的な収益が見込めれば収益還元評価による担保融資上限金額も上がっていきますが、空室が目立ったり近隣の賃料相場が下がったりすると収益還元評価も下がってしまうので希望する融資金額に満たないという融資事例もあります。

収益不動産を担保評価する際に積算評価と収益還元評価のどちらかを担保評価として採用するかはローン会社の融資審査基準次第ですので、所有する収益不動産の強みや弱点をしっかり把握して資金需要者にとって有利な不動産担保ローンを利用していきましょう。

気になる事例VOL・257 は愛知県豊橋市在住の桜井様。47歳の男性で、愛知県庁に勤める地方公務員の方です。
所有する収益マンション1棟を担保に、現在利用中ノンバンクの借り換え資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1500万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物RC造3階建てで平成10年新築です。
収益不動産として現在賃貸中で、12室中の全室が満室稼働中です。
全室ワンルームタイプで1室の賃料は月6万円、満室稼働中で年間賃料は864万円です。
収益物件を購入した際の銀行ローンが第1抵当権で5000万円設定されており残債務は2000万円あります。後順位でノンバンクA社が第2抵当権1000万円設定、残債務も1000万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は愛知県豊橋市大岩町、JR東海道本線二川駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の築20年以内のワンルームタイプ賃貸マンション平均賃料は月6~7万円前後です。
二川駅近辺は大きな商業施設は無く、生活環境は穏やかな閑静な住宅地です。
交通アクセスは東海道本線で豊橋駅まで1駅と利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって収益還元評価採用で1室想定月賃料6万円、部屋数12室、想定月賃料合計72万円、想定年間賃料合計864万円、年間利回り15%計算で総額5760万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者の銀行ローン残債務2000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から1500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割と融資上限金額以内で問題ありません。


愛知県庁に勤める桜井様は、所有する収益不動産を担保にノンバンクA社から1000万円の不動産担保ローンを融資利用しましたが、貸出金利が12%と高金利なため他のローン会社で借り換えローンを検討します。ローン会社A社に融資相談したところ、収益不動産の担保評価は積算評価を採用しているため借り換えは難しいと融資否決されました。困った桜井様はローン会社B社へ担保融資相談します。融資担当者に収益不動産の担保評価方法を聞くと、ローン会社B社では収益還元評価を採用しているので借り換えローンは充分検討可能と回答されます。桜井様は正式に不動産担保借り換えローンを申し込み、不動産現地調査、ローン必要書類の提出、社内融資稟議可決、ノンバンクA社へローン完済の申し出、金銭消費貸借契約の締結を経て後日、融資金額1500万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々10万7000円お支払い、返済総額2580万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
収益物件は積算と収益還元で担保評価に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンでは居住用不動産である一戸建て住宅や分譲マンションのほかに、オフィスビルや賃貸用マンション1棟といった収益物件も担保不動産として融資利用が可能だが、収益物件の担保評価方法には積算評価と収益還元評価という計算方式の異なった評価方法がある。
・積算評価とは土地と建物の評価を算出してその合計金額を不動産の評価金額とする評価方法だが、あくまでも土地と建物のみの評価金額なので賃貸中のマンションが常に満室で収益性が高くても一切評価されない。
・収益還元評価は賃料収入の収益性を重視し年間賃料収入と近隣賃料相場を利回り計算して担保評価を算出するので、賃貸マンションが常に満室で安定収益が見込めれば収益還元評価による融資上限金額も上がっていくが、空室が目立ったりすると収益還元評価も下がるので希望融資金額に満たないこともある。

不動産担保ローンのABCサニー
お気軽にお問い合わせください

携帯電話・PHSからもOK 全国共通フリーダイヤル 0120-320-170

WEBからのお問い合わせは24時間受け付け中

不動産担保ローンを利用検討・利用中の方に
お役立ち情報を配信中!