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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/2/10

根抵当権の複数債権を一本化

根抵当権の複数債権を一本化
銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際には担保となる不動産に担保権を設定しますが、借りた金額である債権額を登記設定する抵当権と極度額の枠組みの中で繰り返し担保融資利用可能な根抵当権という異なった特徴を持つ担保権設定方法があります。

住宅ローン融資は住宅購入することが目的で追加融資の必要性も無いため抵当権設定で事足りますが、法人経営者や個人自営業者といった常に資金需要がある方は極度額の枠内であれば何度も繰り返して融資利用出来る根抵当権設定が便利です。

法人や個人を問わず自営業者の方は事業運転資金や決済資金等、常に資金需要が発生する可能性がありますので融資枠をプール出来る根抵当権設定は非常に利便性が高い担保権設定方法です。
しかしひとつの根抵当権の極度額内で複数債権を有している場合は、複数債権ごとに貸出金利や返済年数が異なっているケースも多く、結果的に毎月々の返済額が高額となり返済計画に問題を抱えている自営業者も多いです。

例えば自営業者が自宅を担保にメインバンクから不動産担保ローン融資利用中で、第1根抵当権設定の極度額3000万円が設定されています。
極度額3000万円の枠組みで合計3口の債権があり各債権ごとに融資諸条件が異なります。
1口目は融資金額1000万円、貸出金利3%、返済年数5年、毎月々18万円返済中です。
2口目は融資金額500万円、貸出金利4,5%、返済年数10年、毎月々5万2000円返済中です。
3口目は融資金額300万円、貸出金利5%、返済年数7年、毎月々4万2000円返済中です。
複数債権を合算すると融資金額合計は1800万円で毎月々の返済額は27万4000円にも上ります。
貸出金利は低金利ですが、債権が複数に分かれているため毎月返済の合計金額が高額になっていて返済計画に無理が生じている融資事例です。

メインバンクの貸出金利が低金利でも複数債権の合計返済額が高額になってしまっては、安定的な事業計画は立てられずキャッシュフローの正常化は見込めません。
ローン会社の不動産担保ローンは複数債権の一本化ローンにも積極対応しています。
銀行と比較すると貸出金利は高金利となりますが、複数債権合計1800万円で返済額合計が27万4000円だった返済額がローン会社の不動産担保ローンで一本化すると融資金額2000万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々14万3000円という返済内容になり、毎月の返済額は13万1000円も減額可能です。
ローン会社の返済プランは返済年数が増えているためトータルの返済総額は大きくなりますので注意しましょう。

気になる事例VOL・258 は東京都昭島市在住の瀬戸様。47歳の男性で、昭島市内で建設業を営む法人経営者の方です。
メインバンクから根抵当権利用で複数ある債権のおまとめ資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1500万円の不動産担保融資希望です。



不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成2年新築です。
瀬戸様のご家族が居住用不動産として現在利用中です。
メインバンクA銀行が第1根抵当権で極度額2000万円設定されていて、3口ある融資金合計残債は1000万円あります。現在返済が1ヶ月間延滞中です。


不動産担保ローン審査対象物件は東京都昭島市松原町、JR中央線拝島駅より徒歩で約5分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
拝島駅近辺は大きな商業施設等はありませんが大小商店が点在しており、買い物等の住環境に不便はありません。
交通アクセスも中央線、青梅線、西武拝島線と複数路線がアクセスしていて利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価50万円、総額2500万円と不動産担保査定評価しました。
第1根抵当権者A銀行の融資残高1000万円と遅延損害金を返済して、第1抵当順位から1500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


昭島市内で建設業を営む瀬戸様はメインバンクからの借入れが3口合計1000万円で、金利は安いものの3口合計の毎月返済額が20万円を越えてしまい、メインバンクに返済リスケジュールを依頼しますがリスケは認められずローン会社での借り換えを検討します。ローン会社B社へ不動産担保ローン相談すると、貸出金利は高金利となりますが返済年数を20年の長期返済にすることで毎月返済を抑えられるとアドバイスされます。融資諸条件を確認して正式に担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、メインバンクへ完済する旨を伝えて担保権抹消書類の作成手配、金銭消費貸借契約書を締結した後に、融資金額1500万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々10万7000円お支払い、返済総額2580万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
根抵当権の複数債権を一本化に関してのまとめです。

・銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際には担保となる不動産に担保権を設定するが、借りた金額である債権額を登記設定する抵当権と極度額の枠組みの中で繰り返し担保融資利用可能な根抵当権という異なった特徴を持つ担保権設定方法がある。
・自営業者は運転資金等、常に資金需要があるので融資枠をプール出来る根抵当権設定は利便性が高い担保権設定方法だが、根抵当権の極度額内で複数債権を有している場合、各債権ごとに貸出金利や返済年数が異なっているケースも多く毎月返済額が高額となり返済計画に問題を抱えている自営業者も多い。
・メインバンクの貸出金利が低金利でも複数債権の合計返済額が高額になってしまっては、安定的な事業計画は立てられずキャッシュフローの正常化は見込めない。

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