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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/2/17

借り換え時の完済金額計算は正確に

借り換え時の完済金額計算は正確に
資金需要者が融資利用中である不動産担保ローンの融資諸条件を改善するために他のローン会社へと借り換える不動産担保借り換えローンは大変人気のある金融商品ですが、借り換えする際に算出される融資金残債の完済金額計算には正確さを要します。

資金需要者が不動産担保借り換えローンを検討される理由は様々ですが、例えば現在融資利用中のローン会社の貸出金利よりも低金利で借り換えたい、経営する会社の事業運転資金を調達したい、複数ある貸付ローンを一本化したい等々あります。
不動産担保借り換えローンは様々な資金使途に融資対応していますが、ローン会社が借り換えローンを進める際に一番重要視するのが借り換え先金融機関への完済金額の確定です。

資金需要者がどれだけ不動産担保借り換えローンを希望しても、担保余力が融資金残債務を下回っていては不動産担保借り換えローンは成立しません。
ほとんどのローン会社は期限前に融資金を一括返済する場合は、融資残金に対して解約手数料をペナルティとして上乗せ計算しますので、完済金を確定させる際には解約手数料を含めた融資実行日当日の完済金額を1円単位まで正確に算出してもらうことが重要です。

資金需要者が借り換え先金融機関へ完済金計算の依頼をする際に、解約手数料以外で注意したいのが設定されている担保権の残債務返済のみで担保権抹消書類を交付してくれるかどうかという点です。
複数の債権が極度額の範囲内で存在する根抵当権と違い抵当権設定はひとつの債権のみを担保する設定方法ですが、ごく稀に抵当権設定の範囲と無関係な信用保証協会付きローンや、証書貸付ローンも返済しないと担保権抹消書類を交付しないという金融機関も存在しますので、借り換え先金融機関に複数の貸付ローンがある資金需要者の方はご自身の複数債権をしっかり把握しておきましょう。

しかし債務者側が借り換え先金融機関の都合や理屈で、単一の債権のみを担保とする抵当権の抹消手続きに信用保証協会付きローンや証書貸付ローンを包括して一括返済する義務は無いとも考えられますので、お客様にとって納得のいかない完済条件を突き付けられた場合は借り換え先融資担当者とじっくり話し合うことをお勧めします。

不動産の担保余力と借り換え先金融機関の完済金額合計の誤差で不動産担保借り換えローンが成立しないことも多々ありますので、債権が複数あるケースの借り換えローン希望のお客様は債権の範囲や、どの債権を返済すれば担保権抹消に応じてくれるのかといった担保権抹消手続きに必要な完済金額を正確に把握する事が大切です。

気になる事例VOL・259 は神奈川県藤沢市在住の野口様。47歳の男性で、藤沢市内で飲食店を経営する個人自営業者の方です。
不動産担保借り換えローンで20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで平成15年新築です。
野口様のご家族が居住用不動産として現在利用中です。
地方銀行A銀行が第1抵当権で1000万円担保権設定していて、融資金残債務は500万円あります。
地方銀行A銀行からはこの他に証書貸付ローンが2口あり、それぞれの融資金残債務は200万円と150万円です。


不動産担保ローン審査対象物件は神奈川県藤沢市朝日町、JR東海道本線藤沢駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪70~80万円前後です。
藤沢駅近辺は大手デパートや家電量販店、大小商店や市役所もあり住環境としては非常に便利です。
交通アクセスも東海道本線、小田急線と複数路線が利用可能で、横浜や品川、東京や新宿まで乗り換え無しでアクセス出来て利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価70万円、総額2100万円と不動産担保査定評価しました。
地方銀行A銀行の第1抵当権融資残高500万円と証書貸付ローン200万円と150万円の総合計850万円を一括返済して、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目5割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


藤沢市内で飲食店を営む野口様はメインバンクである地方銀行A銀行から借り入れている複数債権の毎月返済額が20万円と高額となっているためA銀行に返済リスケジュールを申し込みますが、過去の返済延滞履歴と確定申告の内容の悪さを理由にリスケを断わられます。困った野口様はローン会社B社へ不動産担保借り換えローンを融資相談します。銀行の貸出金利と比較すると高金利となりますが、毎月返済額は現在の返済額よりも3分の1に減額されると告げられて正式に担保融資申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、A銀行へ複数債権の一括返済の申し入れと担保権抹消書類の作成依頼、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々7万2000円お支払い、返済総額1720万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
借り換え時の完済金額計算は正確に、に関してのまとめです。

・資金需要者が融資利用中である不動産担保ローンの融資諸条件を改善するために他のローン会社へと借り換える不動産担保借り換えローンは人気のある金融商品だが、借り換えする際に算出される融資金残債の完済金額計算には正確さを要す。
・不動産担保借り換えローンを検討する理由は様々で、融資利用中のローン会社の貸出金利よりも低金利で借り換えたい、会社の運転資金を調達したい、複数ある貸付ローンを一本化したい等あるが、ローン会社が借り換えローンを進める際に一番重要視するのが借り換え先金融機関への完済金額の確定。
・複数債権が極度額の範囲内で存在する根抵当権と違い抵当権はひとつの債権のみを担保する設定方法だが、ごく稀に抵当権の範囲と無関係な信用保証協会付きローンや、証書貸付ローンも返済しないと担保権抹消書類を交付しないという金融機関もあるので、借り換え先金融機関に複数の貸付ローンがある資金需要者は複数債権を把握しておくこと。

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