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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/3/3

共同担保不動産の価値と必要性

共同担保不動産の価値と必要性
不動産担保ローンを融資利用する資金需要者の中には自宅不動産以外にも地続きで所有する更地や、収益ビル、賃貸アパートやマンション、駐車場や実家不動産等々、複数の不動産を所有する方もいらっしゃいますが、各々の不動産に担保余力さえあれば担保不動産の選択は資金需要者自身が自由に選ぶ事が出来ます。

ローン会社が資金需要者から不動産担保ローン相談を受ける際に、担保となる不動産の土地坪数や建物築年数、道路接道状況や担保権の有無等をヒアリングしますが、資金需要者の資産状況確認のために別途不動産所有の有無を聞き込むケースもあります。
例えば自宅不動産の隣地も資金需要者が所有していて家族の駐車場として利用しているケースや、別途不動産を収益不動産化して賃貸アパート、マンション経営しているケース等ありますが、担保余力さえあれば自宅不動産を担保として差し入れなくても別途不動産のみを担保として不動産担保ローン利用する事が可能です。

資金需要者がどの不動産を担保不動産として選択したり、若しくは共同担保不動産にして融資金額を増やしたりと自由な選択肢があることは確かなのですが、ローン会社の中にはより安全な債権保全を図るために所有不動産の共同担保を融資条件とする貸金業者もありますので融資事例として紹介しておきます。

自宅不動産と地続きで連なる隣地を駐車場としいて利用している資金需要者が、ローン会社A社へ自宅以外の駐車場部分のみを担保不動産として不動産担保ローン相談しました。
駐車場として利用している土地に金融機関からの担保権設定は無く、担保余力も充分あったので担保融資審査は問題無くクリアされるものと資金需要者は考えていましたが、自宅不動産にはローン会社B社からの不動産担保ローン利用があったためローン会社A社はこの担保権を問題視します。
ローン会社A社の審査結果として上がってきた融資条件は、自宅不動産と隣地駐車場の両方の不動産を共同担保としてローン会社B社の借り換えローン資金を含めた融資計画でした。
資金需要者はローン会社B社の借り換えは念頭に無くローン会社A社の融資条件に納得出来なかったため、改めてローン会社C社に不動産担保ローン相談します。
資金需要者はこれまでの担保ローン相談の経緯や自身の融資希望を融資担当者に伝えて、C社担当者も駐車場部分のみの単独不動産で担保融資対応が可能と回答されたため正式に担保ローン申し込みします。
最終的に自宅不動産の担保権はそのままで、駐車場部分のみの担保権設定で融資実行が成されました。

紹介した融資事例のように不動産の担保余力さえ充分にあれば資金需要者の希望に沿った形での不動産担保ローンが融資利用出来るケースもありますので、納得出来ない融資条件を提示された場合には他のローン会社へ融資相談してみるのも手段の一つではないでしょうか。

気になる事例VOL・260 は三重県四日市市在住の香川様。48歳の男性で、四日市市内で運送業を営む法人経営者の方です。
事業運転資金で20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪の更地です。
香川様ご家族が駐車場として現在利用中です。
銀行やローン会社といった金融機関からの担保権設定はありません。
自宅不動産にはローン会社A社からの抵当権が2000万円設定されていて融資金残債務は1000万円あります。


不動産担保ローン審査対象物件は三重県四日市市末永町、近鉄名古屋線近鉄四日市駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪30~40万円前後です。
近鉄四日市駅近辺はララスクエア四日市を中心に大小商店やホテル、四日市市役所等がある活気ある住宅地です。
交通アクセスも近鉄名古屋線、四日市あすなろう鉄道、JR関西本線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価30万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く、第1抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割弱と融資上限金額以内で問題ありません。


四日市市内で運送業を営む香川様は運転資金捻出のため、自宅隣地である駐車場を担保にローン会社B社へ不動産担保ローン相談しますが、自宅不動産を担保にローン会社A社から担保ローン利用があるため自宅不動産を共同担保にした不動産担保借り換えローンでないと担保融資は難しいと告げられます。A社の借り換えを希望していない香川様はローン会社C社へ改めて融資相談します。自宅担保は借り換えしたくないこと、隣地駐車場のみで運転資金を調達したいこと等を融資担当者に相談し、C社担当者もこの相談を快諾します。正式に不動産担保ローン申し込みを入れて不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議、融資審査可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利7%、返済年数20年、毎月々7万7500円お支払い、返済総額1861万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
共同担保不動産の価値と必要性に関してのまとめです。

・不動産担保ローンを融資利用する資金需要者の中には自宅不動産以外にも地続きで所有する更地、収益ビル、賃貸アパート、駐車場や実家不動産等々、複数不動産を所有する方もいるが、各不動産に担保余力さえあれば担保不動産の選択は資金需要者自身が自由に選ぶ事が出来る。
・自宅不動産の隣地も資金需要者が所有していて家族の駐車場として利用しているケース、別途不動産を収益不動産化して賃貸アパート、マンション経営しているケース等あるが、担保余力があれば自宅を担保として差し入れなくても別途不動産のみを担保として不動産担保ローン利用する事が可能。
・資金需要者がどの不動産を担保不動産として選択したり、共同担保不動産にして融資金額を増やしたりと自由な選択肢があることは確かだが、ローン会社の中にはより安全な債権保全を図るために所有不動産の共同担保を融資条件とする貸金業者もいる。

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