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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/9/22

相続後に持ち分融資から所有権融資へ条件変更

相続後に持ち分融資から所有権融資へ条件変更
資金需要者からの不動産担保ローン融資相談で比較的多いのが、相続登記を済ませていない未相続状態のまま担保ローンを受けられるかという融資問い合わせですが、資金需要者が被相続人の共有者として持ち分を所有していれば持ち分融資という形にはなりますが不動産担保ローンを融資利用することは可能です。

不動産の所有者や共有者が亡くなって相続が発生した際には、出来るだけ迅速に相続登記を司法書士に依頼するべきですが、忙しかったりして相続登記をせず放っておいたままにしておくと相続人同士の間に利害関係が発生して、金銭面や不動産の権利面で揉めたりすることは多々ありますので、なるべく早めに遺産分割協議することをお勧めします。

資金需要者と他の相続人との間で遺産分割協議に対して金銭面で折り合いが付いた場合でも、お金を先に払わないと遺産分割協議書に署名捺印しないというケースもあります。
他の相続人への支払いが自己資金で用意出来ないと一向に相続手続きが進まないので、資金需要者の持ち分のみで不動産担保ローンを利用して相続人への支払いに充てるという選択肢もあります。
相続登記を完了していない未相続状態でも資金需要者に持ち分所有があれば持ち分融資という形で不動産担保ローン利用は可能ですが、所有権での不動産担保ローンと比較すると貸出金利や返済年数といった融資諸条件は悪くなります。

不動産担保持ち分融資利用はあくまでも相続人に金銭を払い遺産分割協議書に署名捺印させるまでの緊急避難的なローン利用と割り切って、相続登記完了後は所有権での不動産担保ローンへ切り替えて貸出金利も低金利に、返済年数も長期返済へと条件変更することまで予め融資担当者と相談、ローンシミュレーションしておくこともお勧めです。
もちろん同じローン会社で融資内容の条件変更をしてもらう事も可能ですし、ほかのローン会社や銀行等でより良い条件で借り換える事も検討可能です。

相続登記完了後に同じローン会社で持ち分融資から所有権融資へと条件変更してもらうのか、他のローン会社や銀行で好条件で借り換えするほうがメリットが大きいのか、条件変更した際の金利の差や返済年数の長期化、不動産担保借り換え融資時の事務手数料や登記費用、相手先ローン会社の解約手数料の有無等を様々な角度から検証して、資金需要者にとって一番メリットの大きい不動産担保ローンを融資利用しましょう。

気になる事例VOL・271 は埼玉県新座市在住の堀米様。57歳の男性で、新座市内で運送業を営む個人自営業者の方です。
相続費用として不動産持ち分融資で400万円、相続完了後に所有権融資で条件変更して1000万円の不動産担保融資希望です。


不動産担保ローン審査対象物件は土地40坪、建物木造2階建てで平成8年新築です。
堀米様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンやその他担保権設定はありません。
しかし土地の2分の1持ち分が他界した父のままで未相続状態です。
建物全てと土地の2分の1持ち分は堀米様名義です。


不動産担保ローン審査対象物件は埼玉県新座市野火止、JR武蔵野線新座駅より徒歩で約15分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50~60万円前後です。
新座駅近辺は大きなデパート等はありませんが、ラ・ヴィーニュを中心に大小商店が軒を連ねる買い物等に不便の無い住宅街です。
交通アクセスは武蔵野線から中央線や東武線に乗り換えることが出来て不便はありません。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数40坪、土地坪単価50万円、総額2000万円と不動産担保査定評価しました。
住宅ローン等の先順位担保権の設定も無く、第1抵当順位から堀米様の持ち分設定のみで300万円の不動産担保ローン融資実行に問題はありません。


新座市内で運送業を営む堀米様は営業車の購入資金や運転資金調達のためメインバンクに融資相談しますが、土地の一部が未相続なので不動産担保融資は難しいと融資否決されます。さっそく相続登記を完成させようと相続人である弟と妹に遺産分割協議を持ち掛けますが、土地の相続放棄をする代わりに弟に200万円、妹に100万円払うことが条件となりました。現金の無い堀米様は相続登記後に現金で払うと提案しますが、弟と妹は先に現金を払わないと署名捺印しないと主張します。困った堀米様はローン会社A社へ相続費用捻出のため、不動産担保持ち分融資を相談します。融資担当者から持ち分融資は貸出金利やその他諸条件が厳しくなるので、短期間だけ持ち分融資を利用して相続登記を完了させて、不動産が堀米様の単独所有となったタイミングで所有権融資に切り替えて融資諸条件の条件変更をしましょうと提案されます。ローンシミュレーションして納得した堀米様は正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、まずは先行して持ち分融資による融資金額400万円、貸出金利10%、返済年数1年、お利息のみの毎月々3万3000円お支払い、相続登記後は所有権融資で融資金額1000万円、貸出金利6%、返済年数20年、毎月々7万2000円お支払い、返済総額1720万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
相続後に持ち分融資から所有権融資へ条件変更に関してのまとめです。

・資金需要者からの担保ローン融資相談で多いのが、相続登記を済ませていない未相続状態のまま担保ローンを受けられるかという融資問い合わせだが、資金需要者が被相続人の共有者として持ち分を所有していれば持ち分融資という形にはなるが不動産担保ローンを融資利用することは可能。
・不動産の所有者や共有者が亡くなって相続が発生した際には、出来るだけ迅速に相続登記を司法書士に依頼するべきだが、相続登記をせず放っておいたままにしておくと相続人同士の間に利害関係が発生して、金銭面や不動産権利面で揉めたりすることは多々あるので早めの遺産分割協議することが大事。
・持ち分融資利用はあくまでも相続人に金銭を払い遺産分割協議書に署名捺印させるまでの緊急避難的なローン利用と割り切って、相続登記完了後は所有権での担保ローンへ切り替えて貸出金利も低金利、返済年数も長期返済へと条件変更することまで予め融資担当者と相談、ローンシミュレーションしておくことが大切。

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