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※「気になる事例」はプライバシーポリシーの理念に基づき、名称、属性、融資内容は編集した事例となります。不動産担保ローン市場のよくあるケースを収集、解説しています。

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2018/9/15

共有者が会社員と自営業者という融資事例

共有者が会社員と自営業者という融資事例
自己所有する不動産が親や妻、子供たちとの共有持ち分で所有している場合は共有者すべてが債務契約に絡む所有権での不動産担保ローン融資と、債務者ご自身の持ち分のみで担保融資を受ける不動産担保持ち分融資を選択することが可能ですが、持ち分共有者すべてが債務契約に絡む所有権での不動産担保ローンにおいて、共有者の誰が主債務者となるかは共有者全員の総所得や職業等を考慮して検討するべきです。

持ち分共有者の一方が会社員でもう一方が自営業者だった場合、主債務者には自営業者を選択するほうがローン会社の担保融資審査は通りやすいです。
自営業者を主債務者に選択すれば年収の3分の1までしか融資対応出来ない総量規制の対象外となりますので、不動産の担保価値に見合った不動産担保ローンを融資利用することが可能です。
ローン会社によっては事業資金融資に対して前期、当期、来期以降の事業売り上げや収支予想を事業計画書で提出させ、必要と判断されれば事業改善計画書の提出も求められることがあります。
前期の事業売り上げが悪くて自営業者を主債務者に立てることを躊躇している資金需要者も多いかと思いますが、前期の事業売り上げが悪くても事業計画書や改善計画書上で当期、来期以降の目標売上を融資金投入により上向き修正させていけば問題ありません。

持ち分共有者の一方が会社員で主債務者として検討している場合、会社員への融資は総量規制の対象となるため共有者や連帯保証人を含めた年収の総所得を把握しておきましょう。
例えば主債務者である会社員の年収が700万円、共有者が自営業者で年収が200万円、連帯保証人がパートで年収が100万円だった場合、利害関係者すべての総所得が1000万円となりますので、自宅を担保に不動産担保ローンを利用する際には約330万円の担保融資が利用出来ます。

共有者それぞれの職業が会社員と自営業者で会社員の年収が高くて自営業者の所得が低い場合でも、総量規制を受ける会社員を主債務者に立てるより総量規制対象外の自営業者を主債務者にするほうが借り入れ可能金額は多くなることもあります。
資金需要者が必要としている融資金額と融資可能金額が見合えば、主債務者が会社員であろうと自営業者であろうと担保融資審査に影響はありませんので、共有者どちらかを主債務者に立たせることのメリットやデメリットを十分比較検討して不動産担保ローン融資申し込みしましょう。

気になる事例VOL・270 は広島県福山市在住の寺田様。48歳の女性で、福山市内でブティックを経営する個人自営業者の方です。
持ち分共有者の夫を連帯保証人にして20年長期返済、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
寺田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行の住宅ローンが第1抵当権で1000万円設定されていて、融資金残債務は200万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は広島県福山市松永町、JR山陽本線松永駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪20~25万円前後です。
松永駅近辺は松永はきもの資料館以外は特に何も無い閑静な住宅地です。
交通アクセスも山陽本線で福山駅や広島駅へ乗り換え無しで移動出来る普通のアクセス環境です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価20万円、総額1000万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の融資金残高200万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。


福山市内でブティックを経営する寺田様は事業運転資金捻出のためメインバンクへ融資相談しますが、直近3年分の確定申告の内容が悪すぎて融資否決されます。困った寺田様はローン会社へ第2抵当順位からの不動産担保ローン相談します。不動産は夫との共有名義で、会社員である夫の年収が高かったので夫を主債務にと考えていましたが、融資担当者から会社員への融資は総量規制の対象となるので自営業者である寺田様が主債務者となったほうが希望通りの担保融資が受けられるとアドバイスされます。融資担当者から提出する必要のある事業計画書や改善計画書の作成も助力可能と言われたので正式に担保融資申し込みしました。不動産現地調査、必要書類や事業計画書、改善計画書の提出、共有者である夫との面談申し込み、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数20年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額1004万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
共有者が会社員と自営業者という融資事例に関してのまとめです。

・所有不動産が共有持ち分で所有している場合は共有者すべてが債務契約に絡む所有権での担保ローンと、債務者の持ち分のみの不動産担保持ち分融資を選択可能だが、共有者すべてが債務契約に絡む所有権での不動産担保ローンにおいて、共有者の誰が主債務者となるかは共有者全員の総所得や職業等を考慮して検討すべき。
・持ち分共有者の一方が会社員でもう一方が自営業者だった場合、主債務者には自営業者を選択するほうがローン会社の担保融資審査は通りやすく、自営業者を主債務者に選択すれば年収の3分の1までしか融資対応出来ない総量規制の対象外となるので、不動産の担保価値に見合った担保ローンを融資利用することが可能。
・共有者が会社員で主債務者となる場合、総量規制の対象となるため共有者や連帯保証人を含めた年収の総所得を把握することが大事で、会社員年収が700万円、共有者年収が200万円、連帯保証人年収が100万円だった場合は総所得が1000万円となるので、自宅担保にローン利用する際は約330万円の担保融資が利用可能。

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