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法人で不動産担保ローンを利用する際の注意点

法人で不動産担保ローンを利用する際の注意点
法人が主債務者となって銀行やローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際には様々な注意点がありますが、法人が主債務者であれば代表取締役社長は必ず連帯保証人となるのか、会社設立したばかりで決算書が1期分も提出出来なくても担保融資利用は可能なのか、株式会社と有限会社とでは不動産担保融資条件は異なるのか、特殊法人や財団法人、学校法人、医療法人、農業法人、認可法人、海外法人、福祉法人、一般法人、社団法人といった多種多様な各種法人が存在するが、法人団体ごとのローン利用への融資規制の有無等々、法人が不動産担保ローンを融資利用する際の注意点は多くあります。

法人という事業体が法人名義の不動産を担保に銀行やローン会社から担保融資利用するには、法人が主債務者で代表取締役社長が連帯保証人となって金銭消費貸借契約する必要があります。
法人団体が株式会社でも有限会社でもローン会社の不動産担保融資条件は変わりませんが、会社謄本に代表取締役として登記されている法人の代表者は必ず連帯保証人として担保ローン契約しなければいけません。
しかし不動産所有者が法人経営者であったとしても不動産所有権を個人で有している場合は、法人主債務にするか個人を主債務にするか選ぶことが出来るローン会社もありますので、法人での企業融資は極力避けたいとお考えの経営者の方は不動産担保融資利用する際に融資相談することをお勧めします。

法人にも一般法人や学校法人、海外法人、福祉法人と多種多様な法人団体が存在しますが、法人の事業体の中には所有不動産を利用して家賃収入等の利益を計上してはいけない会社組織があり、医療法人も所有不動産で家賃収入等の利益を出してはいけない企業団体のひとつです。
例えば医療法人が商業ビルの1階部分を賃貸で借りている場合で、銀行やローン会社の不動産担保ローンを利用して商業ビルを丸々1棟買い上げようとする際には、商業ビルに入居中のその他の賃借人からオーナーチェンジで賃料収入を得てはいけないという医療法人の約款や定款に抵触するため、銀行やローン会社は医療法人への不動産担保ローンを断らざるを得ません。

医療法人の他にも学校法人や福祉法人、農業法人等々、法人組織ごとの会社約款や定款がありますので、銀行やローン会社は不動産担保ローンの担保評価以外にも法人の定める会社約款、定款に抵触しない資金使途なのかという検証稟議も融資審査する必要があります。
法人の不動産担保ローンは個人の不動産担保ローンと比較すると、決算書や試算表、事業計画書や改善計画書の提出、崇徳する必要書類の多さ、会社議事録の作成等、資金需要者からすると面倒な手続きが多いことも確かです。
しかし決算書の内容等を重視する銀行の不動産担保ローンと違い、ローン会社の不動産担保ローンは不動産の担保評価重視です。
メインバンクに融資を否決された法人経営者の方は、不動産担保余力重視のローン会社の不動産担保ローンへお気軽に融資相談してみましょう。

気になる事例VOL・298 は北海道札幌市在住の小田様。56歳の男性で、札幌市内でスポーツ用品店を営む法人経営者の方です。
在庫仕入れ資金、事業運転資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地60坪、建物木造3階建てで平成15年新築です。
小田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
平成15年に新築購入した銀行の住宅ローンが2500万円抵当権設定されていて、融資金残債務は500万円あります。
返済延滞や税金未納はありません。


不動産担保ローン審査対象物件は北海道札幌市北区、函館本線発寒駅より徒歩で約10分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪30~35万円前後です。
発寒駅近辺はイオンモール札幌発寒を中心に小規模な商店が林立する買い物等に不便の無い住宅地です。
交通アクセスは函館本線で、札幌まで乗り換え無しでアクセス出来て利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数60坪、土地坪単価30万円、総額1800万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権設定されている銀行住宅ローン残債務500万円に2年分の想定遅延損害金を加算して、第2抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても、不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。


札幌市内でスポーツ用品店を営む小田様は在庫仕入れ資金と当面の事業運転資金捻出のためメインバンクへ融資相談しますが、直近3年分の決算書が赤字続きのため融資審査が否決されます。困った小田様はローン会社A社へ不動産担保ローン相談します。不動産担保余力に問題はありませんが、自宅不動産に法人登記がされているため法人主債務での不動産担保ローンでないと融資は難しいと伝えられます。法人主債務での不動産担保ローンを了承した小田様は、正式にローン会社A社へ不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、決算書と事業計画書、改善計画書の提出、社内融資稟議、融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利8%、返済年数20年、毎月々4万2000円お支払い、返済総額1004万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
法人で不動産担保ローンを利用する際の注意点に関してのまとめです。

・法人主債務者で銀行やローン会社の不動産担保ローン利用する際には様々な注意点があるが、法人主債務者であれば代表取締役社長は連帯保証人となるのか、設立したばかりで決算書が提出不可でも融資利用は可能か、株式会社と有限会社とでは融資条件は異なるのか、学校法人、医療法人、福祉法人と多種多様な法人があるが、法人ごとの融資規制の有無等、不動産担保ローンを融資利用する際の注意点は多い。
・法人が法人名義の不動産を担保にローン会社から融資利用するには法人が主債務者、代表取締役社長が連帯保証人となって金銭消費貸借契約する必要があり、法人団体が株式会社でも有限会社でもローン会社の融資条件は変わらないが、代表者は必ず連帯保証人として担保ローン契約しなければいけない。
・医療法人の他にも学校法人や福祉法人、農業法人等々、法人組織ごとの会社約款や定款があるので、銀行やローン会社は不動産担保ローンの担保評価以外にも法人の定める会社約款、定款に抵触しない資金使途なのかという検証稟議も融資審査する必要がある。

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