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一括返済ローンで競売回避

2015/8/1

銀行の住宅ローンにしてもローン会社の不動産担保ローンにしても、毎月の返済が延滞すると、その担保となっている不動産は競売に掛けられますが、その競売に掛けられた不動産を担保として、一括返済融資を実行することで競売を回避することが出来ます。
担保としている不動産に対して、債権者から差し押さえ登記をされた後に競売開始決定されると、もうその不動産を担保とした融資を受けられないと思われているお客様は多いですが、そんなことはありません。
競売開始決定が始まると売却入札実施の公告が官報に掲載され、競売物件資料である3点セットが自由に閲覧できるようになります。その後に入札開始、1週間後に入札終了となり開札となりますが、開札される前であれば債権者との交渉で競売を取り下げてもらえる場合があります。交渉内容のほとんどは延滞金を含めた借金の一括返済です。
競売開札前に借金を一括返済できれば競売回避できますので、この一括返済資金をノンバンクの不動産担保ローンで資金調達するのです。
ノンバンクの不動産担保ローンは差し押さえ登記がされていても、競売が開始決定されていても問題ありません。その担保となる不動産の評価金額掛け目以内であれば融資実行可能ですので、競売に掛けられたからといって諦めずに先ずは担保融資相談してみてください。
気になる事例VOL･152　は東京都福生市在住の高橋様。52歳の男性で、福生市内で衣料店を営む個人自営業の方です。
競売取り下げのための一括返済資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地25坪、建物木造2階建てで昭和63年新築です。
高橋様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
A信用金庫の抵当権が2000万円設定されていて、残債務は800万円あります。1年間ローン返済が延滞しており、現在は競売開始決定されています。延滞金を含めた競売取り下げ金額は約900万円です。
不動産担保ローン審査対象物件は東京都福生市福生、JR青梅線福生駅より徒歩で約10分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50～60万円前後です。
JR青梅線と八高線の複数路線が利用可能で交通アクセスは良好、福生市役所も近く生活環境は良好です。しかし米軍横田基地にも隣接しており、騒音問題や治安問題の関係で人気の分かれる不動産エリアでもあります。
本物件は福生駅からも徒歩圏で、福生市役所や大手スーパーにも隣接しているため通常の不動産売買取引が可能と担保評価されました。
よって土地坪数25坪、土地坪単価50万円、総額1250万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当順位で1000万円の不動産担保融資を実行すると、不動産担保評価額に対して融資掛け目8割と融資上限金額を超えてしまいます。融資掛け目7割で融資金計算すると融資金上限金額は880万円となります。高橋様に担保融資金額の減額を伝えて、不足金額分は自己資金でご用意いただくことをご了承してもらいました。
高橋様には自己資金捻出とともに、不動産担保融資実行に必要な書類として確定申告書3年分、各種税金納税証明書3年分、A信用金庫競売取り下げ金額確定書等をご用意いただき後日、融資金額880万円、貸出金利6％、返済年数20年、毎月々6万3000円お支払い、返済総額1513万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

一括返済ローンで競売回避に関してのまとめです。
・銀行住宅ローンやローン会社の不動産担保ローンの返済が延滞すると担保不動産は競売に掛けられるが、その不動産を担保として一括返済融資を実行することで競売を回避できる。
・債権者から差し押さえ登記され競売開始決定されている不動産でも、ノンバンクはその不動産を担保として査定評価できるし、融資審査が可決されれば不動産担保融資も受けられる。
・競売の入札が開始されていても開札前であれば債権者との交渉で競売を取り下げてもらえるが、交渉内容のほとんどが延滞金を含めた借金の一括返済である。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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