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評価額は容積建ぺい率で変動

評価額は容積建ぺい率で変動

ノンバンクの不動産担保ローン融資審査において、担保となる不動産の査定評価金額が建築基準法上の建ぺい率、容積率の高さで不動産担保査定評価金額が高評価となるケースがあります。
一般的な住居地域の建ぺい率、容積率は平均してそれぞれ60%と200%、建築できる建築物の高さも2階建てや3階建てが限度です。しかし一般的な住居地域の中でも、国道沿いや県道沿いといった建ぺい率や容積率が高い地域も存在します。
建ぺい率、容積率が高いと3階建て以上の建物が建築可能で、マンションや商業ビルといった収益物件の建築も担保不動産評価額が上昇します。
ノンバンクの不動産担保査定評価は現在建っている建物の査定評価はもちろん、将来的に収益物件を建築した際の収益性も評価対象として担保査定することも出来ます。
現在は2階建ての一般住居が建っている不動産でも、建ぺい容積率が高ければ3階建て以上の賃貸マンションや収益ビルが建築できますので、想定賃料収益計算での利回り物件と仮定して担保査定することで融資上限金額を上げるという、ノンバンクならではの非常に柔軟性に富んだ不動産担保査定手法です。
通常の不動産担保物件ローン査定は対象物件近隣の不動産売買取引事例を元に接道状況や建物の建築経過年数等を考慮して担保評価を決定しローン融資を実行しますが、デベロッパー等を関連会社に持つローン会社は代物返済にての債権回収を想定し担保物件の解体、収益物件や事業性不動産への建築プラン、プロジェクトを担保評価査定に取り入れますので担保評価額が上がり、融資金額の上限金額も割合が高くなります。
気になる事例VOL・151 は福岡県福岡市在住の松田様。49歳の男性で、福岡市内で飲食店を経営する法人経営者の方です。
無担保ビジネスローンの一本化希望で15年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成3年新築です。
松田様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
新築購入時の銀行住宅ローンが抵当権で2000万円設定されており、残債務は300万円あります。その他には無担保型のビジネスローンが3口で900万円あります。返済遅延や税金未納は特にありません。
不動産担保ローン審査対象物件は福岡県福岡市東区松島、鹿児島本線箱崎駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪40~45万円前後です。
箱崎駅近辺には大小商店が軒を連ねており、買い物等の住環境は普通です。博多駅から乗り換え無しで数分のアクセスの良さ、福岡県庁も近く、福岡市内の住宅地の中でも人気の高いエリアです。
本物件は広い街道沿いに面した正方形の土地形状で、建ぺい容積率も高く将来的な収益性も見込める不動産です。通常以上での不動産売買取引が可能な物件と担保査定されました。
よって土地50坪、土地坪単価45万円、総額2250万円と不動産担保査定評価しました。
先順位の銀行抵当権残債務300万円に2年分の想定遅延損害金を加算して、第2抵当権設定での1000万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保評価額に対して掛け目約6割と担保融資上限金額以内で問題ありません。
無担保型ビジネスローンの残債務が900万円、毎月々の返済額が20万円と高額なため、返済額を10万円以内に抑えたいとお考えの松田様に貸出金利8,5%で返済額を9万8000円と融資条件提示しました。
不動産担保ローン融資審査必要書類として決算書3期分、各種税金納税証明書3年分、先順位銀行住宅ローン残高証明書、事業計画書、無担保型ビジネスローン残債務明細書等をご用意いただきまして後日、融資金額1000万円、貸出金利8,5%、返済年数15年、毎月々9万8000円お支払い、返済総額1773万円という内容の無担保ビジネスローンの借り換え、不動産担保ローンが融資実行となりました。
評価額は容積建ぺい率で変動のまとめです。
・ノンバンクの不動産担保ローン融資審査において、担保となる不動産の査定評価金額が建築基準法上の建ぺい率、容積率の高さで不動産担保査定評価金額が高評価となるケースがある。
・建ぺい率、容積率が高いと3階建て以上の建築物が建築可能で、マンションや商業ビルといった収益物件の建築も可能となる。
・収益物件の建築が可能な不動産であれば、想定賃料収益計算での利回り物件と仮定して担保査定することで融資上限金額を上げるという不動産担保査定手法が取れる。

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